Pułapka podatkowa na wynajem: Jak zapewnić sobie maksymalne koszty reklamy!

Pułapka podatkowa na wynajem: Jak zapewnić sobie maksymalne koszty reklamy!

Wynajem nieruchomości członkom rodziny lub osobom bliskim wymaga starannego skonstruowania umowy najmu, aby optymalnie wykorzystać korzyści podatkowe. Szczególnie istotny jest aspekt umów najmu na „rynkową cenę”, których należy przestrzegać, aby urząd skarbowy rozpoznał zadeklarowane wydatki związane z prowadzeniem działalności. Jeśli cena wynajmu jest zbyt niska, podatnicy nie mogą odliczyć pełnych wydatków związanych z prowadzeniem działalności Ecovis zgłoszone.

Aby stosunek najmu został uznany do celów podatkowych, opłaty za wynajem muszą być faktycznie dokonywane i regularnie dokumentowane. Podatnicy mogą odliczyć wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej od przychodów z najmu, co znacznie zmniejsza obciążenie podatkowe. Koszty reklamy podlegające odliczeniu obejmują amortyzację, koszty modernizacji, koszty napraw i sprzątania oraz odsetki od kredytu. Przy obliczaniu kosztów reklamy obowiązują jednak szczególne warunki.

Wpływ czynszu lokalnego

Wysokość czynszu musi wynosić co najmniej 66% czynszu lokalnego, aby umożliwić pełne odliczenie wydatków służbowych. Jeśli czynsz wynosi od 50% do 66%, aby ubiegać się o pełne odliczenie, wymagana jest prognoza całkowitej nadwyżki. Jeżeli prognoza ta okaże się negatywna, możliwe będzie jedynie proporcjonalne odliczenie wydatków służbowych. Jeżeli czynsz wynosi mniej niż 50% czynszu lokalnego, odliczyć można jedynie proporcjonalne wydatki służbowe, a prognoza całkowitej nadwyżki nie jest możliwa.

Zwykły lokalny czynsz ustalany jest na podstawie lokalnego wskaźnika czynszu lub poprzez porównanie z podobnymi nieruchomościami. Szczególną uwagę zwraca się także na dodatkowe koszty podlegające podziałowi, takie jak podatek od nieruchomości, koszty dostawy wody i ogrzewania. W obszarach strukturalnie słabych ilość tych informacji może jeszcze bardziej skomplikować informacje istotne z punktu widzenia kosztów.

Funkcje specjalne w przypadku wynajmu krewnym

Uznanie prawne umów najmu zawieranych pomiędzy bliskimi osobami uzależnione jest od ich skuteczności cywilnoprawnej. Aby móc ubiegać się o korzyści podatkowe, umowy te muszą być skonstruowane w sposób normalnie zawierany między obcymi sobie osobami. Wynajem z rabatem nie jest uwzględniany w porównaniu rynkowym i ma kluczowe znaczenie dla sprawdzenia zamiaru generowania dochodu, patrz wyżej Haufe.

W szczególności obowiązuje tu przepis art. 21 ust. 2 EStG, który reguluje udostępnianie powierzchni mieszkalnej za częściową odpłatnością. Od okresu rozliczeniowego 2021 wymagane są specjalne podziały na części płatne i nieopłacane, w zależności od tego, czy czynsz wynosi mniej niż 50%, czy też mieści się w przedziale od 50% do 66% zwykłego czynszu lokalnego. Jako przykład można rozważyć przypadek podatnika A, który w 2024 r. wynajmuje mieszkanie swojej siostrze: Przy czynszu podstawowym w wysokości 300 euro oraz dodatkowych 100 euro składek i czynszu lokalnym w wysokości 850 euro, czynsz do zapłaty za ogrzewanie w wysokości 400 euro stanowi zaledwie 38,10% zwykłego czynszu lokalnego za ogrzewanie w wysokości 1050 euro. Dlatego w tym konkretnym przypadku konieczne jest podzielenie wydatków związanych z dochodami, z których odliczyć można jedynie 38,10%.