Armadilha fiscal de aluguel: como garantir custos máximos de publicidade!

Armadilha fiscal de aluguel: como garantir custos máximos de publicidade!

Alugar imóveis a familiares ou pessoas próximas exige uma estruturação criteriosa do contrato de locação, a fim de aproveitar ao máximo as vantagens fiscais. Particularmente importante é o aspecto dos contratos de arrendamento “comportados em condições normais de mercado”, que devem ser respeitados para que a administração fiscal reconheça as despesas comerciais reivindicadas. Se o preço do aluguel for muito baixo, os contribuintes não poderão deduzir todas as despesas comerciais Ecovis relatado.

Para que a relação de arrendamento seja reconhecida para efeitos fiscais, os pagamentos de aluguer devem ser efetivamente efetuados e documentados regularmente. Os contribuintes podem deduzir as despesas comerciais das receitas de aluguel, o que reduz significativamente a carga tributária. Os custos de publicidade dedutíveis incluem depreciação, medidas de modernização, custos de reparação e limpeza e juros de empréstimos. No entanto, condições específicas entram em jogo no cálculo dos custos de publicidade.

A influência do aluguel local

O valor do aluguel deve ser de pelo menos 66% do aluguel local para permitir deduções integrais para despesas comerciais. Se o aluguel estiver entre 50% e 66%, é necessária uma previsão de excesso total para reivindicar a dedução total. Se esta previsão for negativa, apenas será possível uma dedução proporcional das despesas comerciais. Se o aluguel for inferior a 50% do aluguel local, apenas as despesas comerciais proporcionais poderão ser deduzidas e uma previsão de excedente total não será possível.

A renda local habitual é determinada com base no índice de renda local ou por comparação com imóveis semelhantes. É também dada especial atenção aos custos adicionais repartidos, tais como impostos sobre a propriedade, abastecimento de água e custos de aquecimento. Em áreas estruturalmente fracas, a quantidade desta informação pode complicar ainda mais a informação relevante em termos de custos.

Características especiais ao alugar para parentes

O reconhecimento jurídico dos contratos de arrendamento entre parentes próximos depende da sua eficácia civil. Para poder reivindicar vantagens fiscais, estes contratos devem ser estruturados da mesma forma que normalmente seriam entre estranhos. O aluguel com desconto não está incluído na comparação de plena concorrência e é fundamental para verificar a intenção de geração de renda, veja acima Alto.

Em particular, aplica-se aqui o regulamento de acordo com o artigo 21.º, n.º 2, EStG, que regulamenta a disponibilização de espaço habitacional mediante pagamento parcial. A partir do período de avaliação de 2021 são exigidas divisões especiais entre partes pagas e não pagas, consoante a renda seja inferior a 50% ou entre 50% e 66% da renda local habitual. A título de exemplo, pode-se considerar o caso de um contribuinte A que aluga um apartamento à sua irmã em 2024: Com uma renda base de 300 euros, bem como um adicional de 100 euros em contribuições e uma renda local de 850 euros, a renda a pagar com aquecimento de 400 euros é de apenas 38,10% da renda local habitual com aquecimento de 1.050 euros. Portanto, neste caso específico, é necessário dividir as despesas relacionadas às receitas, das quais apenas 38,10% podem ser deduzidos.