Daňová pasca z prenájmu: Ako zabezpečiť maximálne náklady na reklamu!

Daňová pasca z prenájmu: Ako zabezpečiť maximálne náklady na reklamu!

Prenájom nehnuteľností rodinným príslušníkom alebo blízkym osobám si vyžaduje starostlivé štrukturovanie nájomnej zmluvy, aby sa optimálne využili daňové výhody. Dôležité je najmä hľadisko „nezávislých“ nájomných zmlúv, ktoré je potrebné dodržať, aby daňový úrad uznal uplatnené výdavky na podnikanie. Ak je cena prenájmu príliš nízka, daňovníci si nemôžu odpočítať celé náklady na podnikanie Ecovis nahlásené.

Aby bol nájomný vzťah uznaný na daňové účely, musia byť platby nájomného skutočne realizované a pravidelne dokladované. Od príjmov z prenájmu si daňovníci môžu odpočítať výdavky z podnikania, čím sa výrazne znižuje daňové zaťaženie. Odpočítateľné náklady na reklamu zahŕňajú odpisy, modernizačné opatrenia, náklady na opravy a čistenie a úroky z úverov. Pri kalkulácii nákladov na reklamu však vstupujú do hry špecifické podmienky.

Vplyv miestneho nájomného

Výška nájomného musí byť aspoň 66 % miestneho nájomného, ​​aby bolo možné v plnej výške odpočítať náklady na podnikanie. Ak je nájomné medzi 50 % a 66 %, na uplatnenie odpočtu v plnej výške sa vyžaduje odhad celkového prekročenia. Ak sa táto prognóza ukáže ako negatívna, je možný len pomerný odpočet obchodných nákladov. Ak je nájomné nižšie ako 50 % miestneho nájomného, ​​možno odpočítať len pomerné obchodné náklady a odhad celkového prebytku nie je možný.

Obvyklé miestne nájomné sa určuje na základe miestneho indexu nájomného alebo porovnaním s podobnými nehnuteľnosťami. Osobitná pozornosť sa venuje aj značným dodatočným nákladom, akými sú daň z nehnuteľnosti, náklady na dodávku vody a kúrenie. V štrukturálne slabých oblastiach môže množstvo týchto informácií ešte viac skomplikovať nákladovo relevantné informácie.

Špeciálne funkcie pri prenájme príbuzným

Právne uznanie nájomných zmlúv medzi blízkymi príbuznými závisí od ich občianskoprávnej účinnosti. Aby bolo možné uplatniť daňové výhody, tieto zmluvy musia byť štruktúrované spôsobom, ktorý by bol za normálnych okolností medzi cudzími osobami. Zľavnené nájomné nie je zahrnuté v porovnávaní nezávislých partnerov a je kľúčové pre kontrolu zámeru generovať príjem, viď vyššie Haufe.

Platí tu najmä úprava podľa § 21 ods. 2 EStG, ktorá upravuje poskytovanie obytného priestoru za čiastočnú úhradu. Od hodnotiaceho obdobia 2021 sa vyžaduje osobitné rozdelenie medzi platenú a nezaplatenú časť v závislosti od toho, či je nájomné nižšie ako 50 % alebo medzi 50 % a 66 % obvyklého miestneho nájomného. Ako príklad možno uviesť prípad daňovníka A, ktorý v roku 2024 prenajme byt svojej sestre: Pri základnom nájomnom vo výške 300 eur, ako aj ďalších 100 eur na príspevkoch a miestnom nájomnom vo výške 850 eur je nájomné na úhradu s kúrením 400 eur len 38,10 % z obvyklého miestneho nájomného s vykurovaním 1,0050 eur. Preto je v tomto konkrétnom prípade potrebné rozdeliť výdavky súvisiace s príjmami, z ktorých je možné odpočítať len 38,10 %.