Davčna past za najem: Kako zagotoviti največje stroške oglaševanja!

Davčna past za najem: Kako zagotoviti največje stroške oglaševanja!

Oddaja nepremičnine družinskim članom ali bližnjim osebam zahteva skrbno strukturiranje najemne pogodbe za optimalno koriščenje davčnih ugodnosti. Pomemben je predvsem vidik tržnih najemnih pogodb, ki se jih je treba držati, da davčni urad prizna uveljavljene poslovne stroške. Če je cena najema prenizka, davkoplačevalci ne morejo odšteti celotnih stroškov poslovanja Ecovis poročali.

Da bi bilo najemno razmerje davčno priznano, morajo biti najemnine dejansko plačane in redno dokumentirane. Davčni zavezanci lahko od dohodkov iz najemnin odštejejo stroške poslovanja, kar bistveno zmanjša davčno obremenitev. Odbitni stroški oglaševanja vključujejo amortizacijo, posodobitvene ukrepe, stroške popravil in čiščenja ter obresti posojila. Pri izračunu stroškov oglaševanja pa pridejo v poštev posebni pogoji.

Vpliv lokalne rente

Znesek najemnine mora biti najmanj 66 % lokalne najemnine, da se omogočijo polni odbitki poslovnih stroškov. Če je najemnina med 50 % in 66 %, je za uveljavljanje celotnega odbitka potrebna skupna presežna napoved. Če se ta napoved izkaže za negativno, je možen le sorazmeren odbitek poslovnih stroškov. Če je najemnina nižja od 50 % lokalne najemnine, se lahko odštejejo le sorazmerni poslovni stroški in napoved skupnega presežka ni mogoča.

Običajna lokalna najemnina se določi na podlagi lokalnega indeksa najemnin ali primerjave s podobnimi nepremičninami. Posebna pozornost je namenjena tudi pripadajočim dodatnim stroškom, kot so davek na nepremičnine, stroški oskrbe z vodo in ogrevanja. Na strukturno šibkih območjih lahko količina teh informacij dodatno zaplete stroškovno pomembne informacije.

Posebnosti pri oddaji sorodnikom

Pravno priznanje najemnih pogodb med bližnjimi sorodniki je odvisno od njihove civilnopravne učinkovitosti. Da bi lahko uveljavljali davčne ugodnosti, morajo biti te pogodbe strukturirane tako, kot bi bile običajno sklenjene med neznanci. Najem po znižani ceni ni vključen v primerjavo neodvisnih rokov in je ključnega pomena za preverjanje namena ustvarjanja dohodka, glej zgoraj Haufe.

Tu velja zlasti predpis v skladu z 2. odstavkom 21. člena EStG, ki ureja zagotavljanje bivalnega prostora za delno plačilo. Od odmernega obdobja 2021 so potrebne posebne delitve med plačanimi in neplačanimi deli, odvisno od tega, ali je najemnina nižja od 50 % ali med 50 % in 66 % običajne lokalne najemnine. Kot primer lahko vzamemo primer davčnega zavezanca A, ki leta 2024 oddaja stanovanje svoji sestri: pri osnovni najemnini 300 EUR ter dodatnih 100 EUR prispevkov in stanovanjski najemnini 850 EUR znaša najemnina za plačilo z ogrevanjem 400 EUR le 38,10 % običajne lokalne najemnine z ogrevanjem 1.050 EUR. Zato je treba v tem konkretnem primeru razdeliti stroške v zvezi z dohodki, od katerih je mogoče odšteti le 38,10 %.