Hyresskattefälla: Så säkerställer du maximala annonseringskostnader!

Hyresskattefälla: Så säkerställer du maximala annonseringskostnader!

Att hyra ut fastigheter till familjemedlemmar eller närstående kräver en noggrann strukturering av hyresavtalet för att utnyttja skatteförmånerna optimalt. Särskilt viktig är aspekten av hyresavtal på "armslängds avstånd", som måste följas så att skattekontoret redovisar de påstådda affärskostnaderna. Om hyrespriset är för lågt kan skattebetalarna inte dra av hela affärskostnaderna Ecovis rapporterad.

För att få hyresförhållandet erkänt skattemässigt måste hyresbetalningarna faktiskt göras och dokumenteras regelbundet. Skattebetalare kan dra av företagskostnader från hyresintäkter, vilket avsevärt minskar skattetrycket. Avdragsgilla annonseringskostnader inkluderar avskrivningar, moderniseringsåtgärder, reparations- och städkostnader samt låneränta. Specifika villkor spelar dock in vid beräkning av annonskostnader.

Lokalhyrans inflytande

Hyresbeloppet måste vara minst 66 % av lokalhyran för att fullt avdrag ska kunna göras för företagskostnader. Om hyran ligger mellan 50 % och 66 % krävs en total överskottsprognos för att kräva fullt avdrag. Om denna prognos visar sig vara negativ är endast ett proportionellt avdrag för verksamhetens kostnader möjligt. Om hyran understiger 50 % av ortshyran får endast proportionella affärskostnader dras av och en total överskottsprognos är inte möjlig.

Den vanliga lokalhyran bestäms utifrån lokalhyresindex eller genom jämförelse med liknande fastigheter. Särskild uppmärksamhet ägnas också åt de fördelaktiga merkostnaderna såsom fastighetsskatt, vattenförsörjning och uppvärmningskostnader. I strukturellt svaga områden kan mängden av denna information ytterligare komplicera kostnadsrelevant information.

Specialfunktioner vid uthyrning till anhöriga

Det juridiska erkännandet av hyresavtal mellan nära släktingar beror på deras civilrättsliga effektivitet. För att kunna göra anspråk på skatteförmåner måste dessa avtal vara uppbyggda på det sätt som normalt skulle vara mellan främlingar. En rabatterad hyra ingår inte i armlängdsjämförelsen och är avgörande för att kontrollera avsikten att generera inkomst, se ovan Haufe.

Här gäller särskilt regleringen enligt 21 § 2 st. EStG som reglerar upplåtelse av bostadsyta mot delbetalning. Från och med taxeringsperioden 2021 krävs särskilda uppdelningar mellan betalda och obetalda delar, beroende på om hyran är mindre än 50 % eller mellan 50 % och 66 % av den vanliga ortshyran. Som ett exempel kan man betrakta fallet med en skattskyldig A som hyr ut en lägenhet till sin syster 2024: Med en grundhyra på 300 euro samt ytterligare 100 euro i bidrag och en lokalhyra på 850 euro är hyran som ska betalas med uppvärmning på 400 euro endast 38,10 % av den vanliga lokalhyran med uppvärmning. Därför är det i detta specifika fall nödvändigt att dela upp de inkomstrelaterade kostnaderna, varav endast 38,10 % kan dras av.