Conversión de oficinas en propiedades residenciales: ¿solución para el mercado inmobiliario?

Conversión de oficinas en propiedades residenciales: ¿solución para el mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario alemán está atravesando una fase de cambio, especialmente en el sector inmobiliario comercial. Las estadísticas de la Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes muestran que los precios de los inmuebles comerciales cayeron un 12,1 por ciento entre el cuarto trimestre de 2022 y el cuarto trimestre de 2023. Esta evolución contrasta con los precios de las propiedades residenciales, que solo cayeron un 6,1 por ciento. Los expertos predicen que este año la caída de los precios de los inmuebles comerciales será menos pronunciada que el año anterior. Sin embargo, no se espera que se produzca una recuperación de los precios antes de finales de año.

La idea de convertir el espacio de oficinas no utilizado en propiedad residencial parece una solución obvia para ayudar tanto a los propietarios de propiedades comerciales como a los buscadores de viviendas. Sin embargo, Michael Ammann, de la Asociación Renana de Vivienda Artesanal, advierte que los obstáculos burocráticos en Alemania representan obstáculos importantes. Un proyecto de remodelación del centro de Colonia dirigido por Ammann demuestra este problema: el proceso se prolongó durante seis años, principalmente debido a los largos procedimientos de aprobación y a los requisitos oficiales.

Convertir oficinas en espacios habitables no sólo requiere mucho tiempo sino también dinero. Según Ammann, los costes de una reforma de este tipo son comparables a los de un nuevo edificio en un terreno totalmente nuevo. La experiencia necesaria de artesanos especializados y los ajustes a las condiciones del espacio habitable aumentan los costes. En comparación con los EE.UU., donde se construyen cada vez más apartamentos a partir de antiguos edificios de oficinas, en Alemania es difícil implementar enfoques innovadores debido a las regulaciones más estrictas.

A pesar de estos desafíos, se observan avances, por ejemplo en Baja Sajonia, donde se modificarán las normas de construcción para facilitar el proceso de conversión de oficinas en apartamentos. Simplificar los procedimientos de aprobación y adaptarse de manera más flexible a las estructuras existentes podría ayudar a convertir más espacio de oficinas en espacio habitable. Un estudio del especialista inmobiliario Jones Lang LaSalle (JLL) muestra el potencial de construir hasta 2025 casi 20.000 apartamentos adicionales en las siete metrópolis alemanas, que podrían construirse a partir de espacios de oficinas vacantes. Esto podría contribuir significativamente a satisfacer la necesidad de vivienda en los centros urbanos.