Trasformazione di uffici in immobili residenziali – soluzione per il mercato immobiliare?

Trasformazione di uffici in immobili residenziali – soluzione per il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare tedesco sta attraversando una fase di cambiamento, soprattutto nel settore degli immobili commerciali. Secondo le statistiche dell'Associazione delle banche fondiarie tedesche, tra il quarto trimestre del 2022 e il quarto trimestre del 2023 i prezzi degli immobili commerciali sono diminuiti del 12,1%. Questo andamento contrasta con i prezzi degli immobili residenziali, che sono scesi solo del 6,1%. Gli esperti prevedono quest'anno un calo dei prezzi degli immobili commerciali meno marcato rispetto all'anno precedente. Tuttavia, una ripresa dei prezzi non dovrebbe verificarsi prima della fine dell'anno.

L'idea di convertire gli spazi per uffici inutilizzati in proprietà residenziali sembra una soluzione ovvia per aiutare sia i proprietari di immobili commerciali che coloro che cercano casa. Tuttavia, Michael Ammann della Rhenish Craft Housing Association avverte che gli ostacoli burocratici in Germania rappresentano ostacoli significativi. Un progetto di ristrutturazione nel centro di Colonia guidato da Ammann dimostra questo problema: il processo si è protratto per oltre sei anni, soprattutto a causa delle lunghe procedure di approvazione e dei requisiti ufficiali.

Trasformare gli uffici in spazi abitativi non è solo dispendioso in termini di tempo, ma anche costoso. Secondo Ammann i costi per una tale ristrutturazione sono paragonabili a quelli di una nuova costruzione su un'area vergine. Le competenze necessarie di artigiani specializzati e l’adeguamento degli standard abitativi fanno lievitare i costi. Rispetto agli Stati Uniti, dove vengono costruiti più appartamenti in ex edifici adibiti ad uffici, in Germania gli approcci innovativi sono difficili da implementare a causa delle normative più severe.

Nonostante queste sfide, si registrano timidi progressi, ad esempio in Bassa Sassonia, dove i regolamenti edilizi devono essere modificati per facilitare il processo di conversione degli uffici in appartamenti. Semplificare le procedure di approvazione e adattarsi in modo più flessibile alle strutture esistenti potrebbe aiutare a convertire più spazi per uffici in spazi abitativi. Uno studio condotto dallo specialista immobiliare Jones Lang LaSalle (JLL) mostra il potenziale per quasi 20.000 ulteriori appartamenti entro il 2025 nelle sette metropoli tedesche, che potrebbero essere creati da superfici adibite ad uffici sfitte. Ciò potrebbe fornire un contributo significativo al soddisfacimento del fabbisogno abitativo nei centri urbani.