Депото като тайно оръжие: Ето как се възползват купувачите на имоти в Кьолн!

Депото като тайно оръжие: Ето как се възползват купувачите на имоти в Кьолн!

Покупката на имот като инвестиция представлява важна стъпка към финансовото бъдеще за много млади купувачи. Според последните доклади, много купувачи, включително така нареченият „Макс“, който е в края на 20-те и иска да закупи 2-стаен апартамент в Кьолн за 210 000 евро, използват нетипични методи за финансиране. Макс планира да използва своите 50 000 евро собствен капитал и приходи от наем, за да финансира проекта си.

При закупуване на недвижими имоти често възниква въпросът дали съществуващите портфейли от ценни книжа трябва да бъдат ликвидирани, за да се създаде собствен капитал. Анкета от Süddeutsche.de показва, че такива депозити често се използват за пенсионно осигуряване. Във времена на ниски лихвени проценти по спестявания акциите и ценните книжа стават все по-популярни поради по-високия си потенциал за възвръщаемост от 6-8% в диверсифициран портфейл.

Различни подходи за финансиране

При закупуване на имот, който ще струва около 200 000 евро, Макс трябва да включи допълнителни 10% от допълнителните разходи. Те включват, наред с други неща, данъка за прехвърляне на собственост от 6,5% в Северен Рейн-Вестфалия и нотариални такси и такси за поземлен регистър от около 2%. Въпреки че приходите от наем са предназначени за финансиране на вноските по кредита, задълбоченото познаване на депозитите в ценни книжа може да се отплати. Според информацията от Süddeutsche.de депото може да се използва и като гаранция за финансиране на недвижими имоти - макар и не във всяка банка и всяко депо.

Интересното е, че купувачи като Макс биха могли временно да получат по-добри условия за финансиране, като прехвърлят депозита си в банка. Клиентът обаче остава в правото си на ценови печалби и дивиденти, което може да направи решението още по-лесно. Все пак трябва да се отбележи, че банките обикновено приемат само 50-60% от стойността на депозита като гаранция, което предполага значителна отстъпка от 40-50%.

Рискове и данъчни аспекти

Инвестирането в ценни книжа включва рискове, тъй като развитието на цените е непредвидимо. Макс също ще трябва да вземе предвид данъчните налози до 27,99% (включително допълнителна такса за солидарност и църковен данък), когато продава своя портфейл. Ефективното управление на такива финансови задължения изисква купувачите да имат финансов опит и активно да преговарят с банките.

Плановете за покупки на Макс се влияят от други фактори: Основното правило за разходите за поддръжка е да се предвиди 1% от покупната цена годишно. В неговия случай това би било около 2100 евро на година, което трябва да се вземе предвид освен допълнителните разходи и изплащането на ипотечния кредит от 1,5% с 15-годишна фиксирана лихва. Без загуба на наем, продажната цена на имота му след 15 години трябва да бъде около 282 632 евро, което съответства на увеличение на стойността от около 35%.

В обобщение може да се види, че покупката на недвижим имот като инвестиция се характеризира с разнообразие от възможности и съображения. Купувачи като Макс могат да се възползват от комбинация от собствен капитал, депозити в ценни книжа и приходи от наеми, но също така трябва да следят свързаните рискове и данъчни задължения, за да бъдат устойчиво успешни.