Depo kao tajno oružje: Ovako profitiraju kupci nekretnina u Kölnu!

Depo kao tajno oružje: Ovako profitiraju kupci nekretnina u Kölnu!

Kupnja nekretnine kao investicija za mnoge mlade kupce predstavlja važan korak u financijsku budućnost. Prema posljednjim izvješćima, mnogi kupci, uključujući i takozvanog “Maxa”, koji je u kasnim 20-ima i želi kupiti 2-sobni stan u Kölnu za 210.000 eura, koriste netipične metode financiranja. Max planira iskoristiti svojih 50.000 eura u kapitalu i prihodu od najma za financiranje svog projekta.

Pri kupnji nekretnina često se postavlja pitanje treba li likvidirati postojeće portfelje vrijednosnih papira kako bi se stvorio kapital. Anketa autora Süddeutsche.de pokazuje da se takvi depoziti često koriste za mirovinsko osiguranje. U vremenima niskih kamatnih stopa na štednju, dionice i vrijednosni papiri postaju sve popularniji zbog većeg potencijala povrata od 6-8% u diverzificiranom portfelju.

Različiti pristupi financiranju

Pri kupnji nekretnine, koja će stajati oko 200.000 eura, Max mora uračunati dodatnih 10% dodatnih troškova. To uključuje, između ostalog, porez na promet nekretnina od 6,5% u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji te javnobilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe od oko 2%. Iako je prihod od najma namijenjen financiranju rata kredita, dubinsko poznavanje depozita u vrijednosnim papirima moglo bi se isplatiti. Prema informacijama sa Süddeutsche.de, depo se također može koristiti kao osiguranje za financiranje nekretnina - iako ne u svakoj banci i svakom depou.

Zanimljivo, kupci poput Maxa mogli bi privremeno dobiti bolje uvjete financiranja prijenosom depozita u banku. Međutim, kupac ostaje pravo na povećanje cijene i dividende, što bi odluku moglo učiniti još lakšom. Međutim, treba napomenuti da banke obično prihvaćaju samo 50-60% vrijednosti depozita kao osiguranje, što implicira značajan popust od 40-50%.

Rizici i porezni aspekti

Ulaganje u vrijednosne papire uključuje rizike jer su kretanja cijena nepredvidiva. Max bi pri prodaji svog portfelja također morao uzeti u obzir porezne namete do 27,99% (uključujući solidarni prirez i crkveni porez). Učinkovito upravljanje takvim financijskim obvezama zahtijeva od kupaca financijsko iskustvo i aktivno pregovaranje s bankama.

Na Maxove planove kupnje utječu i drugi čimbenici: Osnovno pravilo za troškove održavanja je da se u budžetu godišnje izdvoji 1% kupoprodajne cijene. U njegovu slučaju to bi bilo oko 2100 eura godišnje, što se mora uzeti u obzir uz dodatne troškove i otplatu hipotekarnog kredita od 1,5 posto s fiksnom kamatom na 15 godina. Bez gubitka najamnine, prodajna cijena njegove nekretnine nakon 15 godina trebala bi biti oko 282.632 eura, što odgovara porastu vrijednosti od oko 35%.

Ukratko, može se vidjeti da kupnju nekretnine kao investiciju karakterizira niz opcija i razmatranja. Kupci poput Maxa mogu imati koristi od kombinacije kapitala, depozita u vrijednosnim papirima i prihoda od najma, ali također moraju paziti na povezane rizike i porezne obveze kako bi bili održivo uspješni.