Depot als geheim wapen: zo profiteren vastgoedkopers in Keulen!

Depot als geheim wapen: zo profiteren vastgoedkopers in Keulen!

Het kopen van een woning als belegging is voor veel jonge kopers een belangrijke stap in de financiële toekomst. Volgens de laatste berichten gebruiken veel kopers, waaronder de zogenaamde “Max”, die eind twintig is en voor 210.000 euro een tweekamerappartement in Keulen wil kopen, atypische financieringsmethoden. Max is van plan zijn 50.000 euro aan eigen vermogen en huurinkomsten te gebruiken om zijn project te financieren.

Bij de aankoop van onroerend goed rijst vaak de vraag of bestaande effectenportefeuilles moeten worden geliquideerd om eigen vermogen te creëren. Een onderzoek door Süddeutsche.de blijkt dat dergelijke deposito's vaak worden gebruikt voor pensioenvoorzieningen. In tijden van lage spaarrentes worden aandelen en effecten steeds populairder vanwege hun hogere rendementspotentieel van 6-8% in een gediversifieerde portefeuille.

Verschillende financieringsbenaderingen

Bij de aankoop van een woning, die ongeveer 200.000 euro gaat kosten, moet Max rekening houden met 10% extra kosten. Deze omvatten onder meer de overdrachtsbelasting van 6,5% in Noordrijn-Westfalen en notaris- en kadasterkosten van ongeveer 2%. Hoewel de huurinkomsten bedoeld zijn om de leningtermijnen te financieren, kan diepgaande kennis van effectendeposito's lonend zijn. Volgens de informatie van Süddeutsche.de kan een depot ook worden gebruikt als zekerheid voor de financiering van onroerend goed - zij het niet bij elke bank en elk depot.

Interessant is dat kopers als Max tijdelijk betere financieringsvoorwaarden kunnen krijgen door hun deposito naar een bank over te maken. De klant blijft echter recht hebben op koerswinsten en dividenden, wat de beslissing nog makkelijker zou kunnen maken. Er moet echter worden opgemerkt dat banken doorgaans slechts 50-60% van de depositowaarde als onderpand accepteren, wat een aanzienlijke korting van 40-50% impliceert.

Risico's en fiscale aspecten

Beleggen in effecten brengt risico's met zich mee, omdat de prijsontwikkelingen onvoorspelbaar zijn. Max zou bij de verkoop van zijn portefeuille bovendien rekening moeten houden met belastinglasten tot 27,99% (inclusief solidariteitstoeslag en kerkbelasting). Om dergelijke financiële verplichtingen effectief te kunnen beheren, moeten kopers financiële ervaring hebben en actief met banken onderhandelen.

De aankoopplannen van Max worden beïnvloed door andere factoren: De vuistregel voor onderhoudskosten is om jaarlijks 1% van de aankoopprijs te budgetteren. In zijn geval zou dat zo’n 2.100 euro per jaar zijn, waarmee rekening gehouden moet worden naast de bijkomende kosten en de aflossing van de hypothecaire lening van 1,5% met een rentevaste periode van 15 jaar. Zonder huurverlies zou de verkoopprijs van zijn eigendom na 15 jaar ongeveer 282.632 euro moeten bedragen, wat overeenkomt met een waardestijging van ongeveer 35%.

Samenvattend kan worden gesteld dat het kopen van onroerend goed als belegging wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan opties en overwegingen. Kopers als Max kunnen profiteren van een combinatie van eigen vermogen, effectendepots en huurinkomsten, maar moeten ook de daaraan verbonden risico’s en fiscale verplichtingen in de gaten houden om duurzaam succesvol te kunnen zijn.