Sklad ako tajná zbraň: Takto profitujú kupujúci nehnuteľností v Kolíne!

Sklad ako tajná zbraň: Takto profitujú kupujúci nehnuteľností v Kolíne!

Kúpa nehnuteľnosti ako investícia predstavuje pre mnohých mladých kupujúcich dôležitý krok do finančnej budúcnosti. Podľa posledných správ mnohí kupujúci, vrátane takzvaného „Maxa“, ktorý má niečo po 20-ke a chce kúpiť 2-izbový byt v Kolíne nad Rýnom za 210-tisíc eur, využívajú atypické spôsoby financovania. Max plánuje použiť svojich 50 000 eur z vlastného imania a príjmov z prenájmu na financovanie svojho projektu.

Pri kúpe nehnuteľnosti často vyvstáva otázka, či je potrebné zlikvidovať existujúce portfóliá cenných papierov, aby sa vytvoril vlastný kapitál. Prieskum od Süddeutsche.de ukazuje, že takéto vklady sa často používajú na dôchodkové zabezpečenie. V časoch nízkych úrokových sadzieb pri úsporách sa akcie a cenné papiere stávajú čoraz obľúbenejšími vďaka ich vyššiemu potenciálu návratnosti 6 – 8 % v diverzifikovanom portfóliu.

Rôzne prístupy k financovaniu

Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá bude stáť okolo 200 000 eur, musí Max započítať ďalších 10 % dodatočných nákladov. Medzi ne patrí okrem iného daň z prevodu nehnuteľností vo výške 6,5 % v Severnom Porýní-Vestfálsku a poplatky za notár a kataster okolo 2 %. Kým príjem z prenájmu je určený na financovanie splátok úveru, hĺbková znalosť vkladov cenných papierov by sa mohla vyplatiť. Podľa informácií Süddeutsche.de možno ako zábezpeku na financovanie nehnuteľnosti použiť aj depo - aj keď nie v každej banke a v každom depe.

Zaujímavé je, že kupujúci ako Max mohli dočasne získať lepšie podmienky financovania prevodom svojho vkladu do banky. Zákazníkovi však zostáva nárok na cenové zisky a dividendy, čo by mohlo rozhodnutie ešte uľahčiť. Treba si však uvedomiť, že banky zvyčajne akceptujú ako zábezpeku len 50 – 60 % z hodnoty vkladu, čo znamená výraznú zľavu 40 – 50 %.

Riziká a daňové aspekty

Investovanie do cenných papierov zahŕňa riziká, keďže vývoj cien je nepredvídateľný. Max by pri predaji portfólia musel počítať aj s daňovými odvodmi až do výšky 27,99 % (vrátane solidárnej prirážky a cirkevnej dane). Efektívne riadenie takýchto finančných záväzkov vyžaduje, aby kupujúci mali finančné skúsenosti a aktívne rokovali s bankami.

Maxove nákupné plány ovplyvňujú ďalšie faktory: Základným pravidlom pre náklady na údržbu je rozpočet 1 % z kúpnej ceny ročne. V jeho prípade by to bolo okolo 2 100 eur ročne, s čím treba rátať okrem dodatočných nákladov aj preplatenie hypotekárneho úveru vo výške 1,5 % s 15-ročnou fixáciou úrokovej sadzby. Bez straty nájmu by sa predajná cena jeho nehnuteľnosti po 15 rokoch mala pohybovať na úrovni 282 632 eur, čo zodpovedá nárastu hodnoty okolo 35 %.

V súhrne možno vidieť, že kúpa nehnuteľnosti ako investícia sa vyznačuje rôznymi možnosťami a úvahami. Kupujúci ako Max môžu ťažiť z kombinácie vlastného imania, vkladov do cenných papierov a príjmov z prenájmu, ale musia tiež dávať pozor na súvisiace riziká a daňové povinnosti, aby boli udržateľne úspešní.