Skladišče kot skrivno orožje: tako imajo koristi kupci nepremičnin v Kölnu!

Skladišče kot skrivno orožje: tako imajo koristi kupci nepremičnin v Kölnu!

Nakup nepremičnine kot naložba za mnoge mlade kupce predstavlja pomemben korak v finančno prihodnost. Po zadnjih poročilih številni kupci, vključno s tako imenovanim "Maxom", ki je v poznih 20-ih in želi kupiti 2-sobno stanovanje v Kölnu za 210.000 evrov, uporabljajo netipične metode financiranja. Max namerava uporabiti svojih 50.000 evrov lastniškega kapitala in prihodkov od najemnin za financiranje svojega projekta.

Pri nakupu nepremičnine se pogosto pojavi vprašanje, ali je treba zaradi ustvarjanja lastniškega kapitala unovčiti obstoječe portfelje vrednostnih papirjev. Raziskava avtorja Süddeutsche.de kaže, da se tovrstni depoziti pogosto uporabljajo za pokojninsko zavarovanje. V času nizkih varčevalnih obrestnih mer postajajo delnice in vrednostni papirji vse bolj priljubljeni zaradi višjega potenciala donosa 6-8 % v razpršenem portfelju.

Različni pristopi financiranja

Pri nakupu nepremičnine, ki bo stala okoli 200.000 evrov, mora Max vračunati še dodatnih 10 % dodatnih stroškov. Ti med drugim vključujejo 6,5-odstotni davek na promet nepremičnin v Severnem Porenju-Vestfaliji ter približno 2-odstotne notarske in zemljiškoknjižne stroške. Medtem ko so prihodki od najemnin namenjeni financiranju obrokov posojila, bi se poglobljeno poznavanje depozitov vrednostnih papirjev lahko obrestovalo. Po podatkih Süddeutsche.de se lahko depo uporablja tudi kot zavarovanje pri financiranju nepremičnin – čeprav ne pri vsaki banki in vsakem depoju.

Zanimivo je, da bi lahko kupci, kot je Max, začasno prejeli boljše pogoje financiranja s prenosom depozita na banko. Stranka pa ostaja upravičena do rasti cene in dividend, kar bi lahko odločitev še olajšalo. Vendar je treba upoštevati, da banke običajno sprejmejo le 50-60% vrednosti depozita kot varščino, kar pomeni znaten popust v višini 40-50%.

Tveganja in davčni vidiki

Vlaganje v vrednostne papirje vključuje tveganje, saj so gibanja cen nepredvidljiva. Max bi moral pri prodaji svojega portfelja upoštevati tudi davke do 27,99 % (vključno s solidarnostnim pribitkom in cerkvenim davkom). Učinkovito upravljanje tovrstnih finančnih obveznosti zahteva od kupcev finančne izkušnje in aktivno pogajanje z bankami.

Na Maxove nakupne načrte vplivajo drugi dejavniki: Osnovno pravilo za stroške vzdrževanja je, da se letno predvideva 1 % nakupne cene. V njegovem primeru bi bilo to okoli 2100 evrov na leto, kar je treba upoštevati poleg dodatnih stroškov in odplačevanja 1,5-odstotnega hipotekarnega kredita s 15-letno fiksno obrestno mero. Brez izgube najemnine naj bi bila prodajna cena njegove nepremičnine po 15 letih okoli 282.632 evrov, kar ustreza okoli 35-odstotni rasti vrednosti.

Če povzamemo, je razvidno, da je za nakup nepremičnine kot naložbo značilna vrsta možnosti in premislekov. Kupci, kot je Max, imajo lahko koristi od kombinacije lastniškega kapitala, depozitov v vrednostnih papirjih in prihodkov od najemnin, vendar morajo biti pozorni tudi na s tem povezana tveganja in davčne obveznosti, da bi bili trajnostno uspešni.