أسعار العقارات تتغير: كيف أصبحت المناطق الحضرية في الظل!

أسعار العقارات تتغير: كيف أصبحت المناطق الحضرية في الظل!

لقد تغير الوضع في سوق العقارات الألمانية بشكل كبير في السنوات الأخيرة. وفي حين ارتفعت الأسعار بنسبة 117 في المائة من عام 2011 إلى عام 2024، فقد حدث انخفاض بنسبة 3.7 في المائة بين يونيو 2022 ونهاية عام 2024. وتتأثر العقارات التي يشغلها مالكوها، والتي فقدت قيمتها مقارنة بأسعار الذروة بحلول منتصف عام 2022، بشكل خاص. ولذلك يواجه المالكون والمشترون المحتملون مسألة كيفية تطور الأسعار في المستقبل. في المناطق الحضرية مثل دوسلدورف أو فرانكفورت، تصل أسعار المنازل المخصصة لعائلة واحدة إلى ما يقرب من مليون يورو، بينما تنخفض الأسعار في المناطق الأقل شعبية مثل إرفورت أو ساربروكن أو بريمن إلى الثلث.

يعتبر سوق العقارات ككل مبالغًا فيه، حيث تبلغ نسبة السعر إلى الإيجار حوالي 24. ويعود انخفاض الأسعار إلى خلل في العرض والطلب، مع وجود اختلافات كبيرة حسب المنطقة. ويؤدي انخفاض معدلات الخصوبة وشيخوخة السكان إلى تقليص الطلب. وفي الوقت نفسه، من المفترض أنه ستكون هناك هجرة صافية يمكن أن تعوض عن العدد الزائد من الوفيات في ألمانيا، مع نمو المدن الكبرى من خلال التدفق وتقلص المناطق الطرفية.

الاختلافات الإقليمية والتوقعات المستقبلية

وفقًا للتوقعات الحالية من Postbank Wohnatlas 2025، من المتوقع حدوث زيادة معتدلة في الأسعار الحقيقية بحوالي 0.4 بالمائة سنويًا للوحدات السكنية حتى عام 2035. هناك أيضًا اختلافات إقليمية قوية: من المتوقع حدوث زيادات قوية في القيمة في الجنوب وكذلك في منطقة برلين الكبرى ومنطقة الراين ومنطقة الراين والماين. وفي المقابل، يمكن توقع انخفاض الأسعار في مناطق مثل سارلاند وشمال هيسن ومنطقة الرور وشرق ألمانيا. أصبحت الحاجة إلى زيادة المعروض من أراضي البناء في أسواق الإسكان الضيقة هذه واضحة بشكل متزايد.

ويظل الجانب المركزي هو توافر أرض البناء. وبسبب النقص في أراضي البناء وارتفاع أسعار الأراضي، فإن سوق الإسكان متوتر للغاية. وينعكس انخفاض إنتاجية صناعة البناء والتشييد في ارتفاع تكاليف البناء الجديدة، والتي أصبحت الآن أعلى بمقدار الثلث تقريبًا عن مستوى عام 2021. ومن غير المتوقع حدوث تخفيف سريع من خلال تخفيف معايير البناء، حيث تلعب الأهداف المناخية في قطاع البناء دورًا حاسمًا ولا يتم التخطيط للعودة إلى سياسة الطاقة القديمة.

مؤشر أسعار البناء ومؤشر تكلفة البناء

وفي هذا السياق، فإن التمييز بين مؤشر أسعار البناء ومؤشر تكلفة البناء مهم أيضًا. غالبًا ما يتم تبادل هذه المصطلحات بشكل غير صحيح. ويشير المكتب الاتحادي للإحصاء إلى أن طلبات الحصول على "مؤشر تكاليف البناء" تشير في كثير من الأحيان إلى مؤشر أسعار البناء. ويعكس الأخير أسعار مبيعات المنتجين لصناعة البناء والتشييد ويظهر أسعار الشراء للمشترين والمطورين. وفي المقابل، يوثق مؤشر تكاليف البناء تطور الأسعار باستثناء ضريبة المبيعات لعوامل الإنتاج في تشييد المباني السكنية الجديدة والتي تشمل العمالة والمواد.

بشكل عام، لا تزال التحديات في سوق العقارات معقدة، خاصة في ضوء الدعم الضروري لبناء المساكن. ومن الممكن أن تؤدي التدابير المقررة في اتفاق الائتلاف إلى زيادة الاختلالات القائمة. إن نظرة على الإمكانات طويلة المدى لزيادة القيمة في المناطق المحيطة بالمدن الكبيرة تظهر أيضًا أن المواقع الطرفية من المرجح أن تفقد قيمتها.

لمزيد من المعلومات حول تطورات أسعار العقارات في ألمانيا، اقرأ التحليل التفصيلي حرية الشباب وشروحات الرقم القياسي لأسعار البناء ديستاتيس.