Ceny nemovitostí se mění: Jak jsou metropolitní oblasti ve stínu!

Ceny nemovitostí se mění: Jak jsou metropolitní oblasti ve stínu!

Situace na německém realitním trhu se v posledních letech výrazně změnila. Zatímco od roku 2011 do roku 2024 ceny vzrostly o 117 procent, mezi červnem 2022 a koncem roku 2024 došlo k poklesu o 3,7 procenta. Postiženy jsou zejména nemovitosti obývané vlastníky, které v porovnání s nejvyššími cenami v polovině roku 2022 ztratily hodnotu. Majitelé a potenciální kupci tak stojí před otázkou, jak se budou ceny vyvíjet v budoucnu. Zejména v metropolitních oblastech, jako je Düsseldorf nebo Frankfurt, dosahují rodinné domy téměř milionu eur, v méně oblíbených regionech, jako je Erfurt, Saarbrücken nebo Brémy, ceny klesají na třetinu.

Trh s nemovitostmi jako celek je považován za nadhodnocený, poměr cena/nájemné se pohybuje kolem 24. Pokles cen je způsoben nerovnováhou nabídky a poptávky s výraznými rozdíly v závislosti na regionu. Klesající porodnost a stárnutí populace tlumí poptávku. Zároveň se předpokládá, že dojde k čisté migraci, která by mohla kompenzovat nadměrný počet úmrtí v Německu, kdy metropole rostou přílivem a periferní regiony se zmenšují.

Regionální rozdíly a budoucí prognózy

Podle aktuálních předpovědí Postbank Wohnatlas 2025 se očekává mírný reálný růst cen kolem 0,4 procenta ročně u kondominií až do roku 2035. Existují také výrazné regionální rozdíly: silný nárůst hodnoty se předpovídá na jihu i v širší oblasti Berlína, regionu Rýn a regionu Rýn-Mohan. Naopak klesající ceny lze očekávat v regionech, jako je Sársko, severní Hesensko, Porúří a východní Německo. Potřeba zvýšené nabídky stavebních pozemků na těchto napjatých trzích s bydlením je stále evidentnější.

Ústředním aspektem zůstává dostupnost stavebních pozemků. Kvůli nedostatku stavebních pozemků a rostoucím cenám pozemků je trh s byty velmi napjatý. Klesající produktivita stavebnictví se odráží ve vyšších nákladech na novou výstavbu, které jsou nyní téměř o třetinu vyšší než v roce 2021. Rychlá úleva prostřednictvím uvolnění stavebních norem se neočekává, protože klimatické cíle ve stavebnictví hrají zásadní roli a návrat ke staré energetické politice se neplánuje.

Index stavebních cen a index stavebních nákladů

V této souvislosti je také důležité rozlišení mezi indexem cen stavebnictví a indexem stavebních nákladů. Tyto pojmy jsou často nesprávně zaměňovány. Spolkový statistický úřad poukazuje na to, že požadavky na „index stavebních nákladů“ často odkazují na index cen stavebnictví. Ten odráží prodejní ceny výrobců pro stavebnictví a ukazuje nákupní ceny kupujících a developerů. Index stavebních nákladů naopak dokumentuje vývoj cen bez daně z obratu u výrobních faktorů při výstavbě nových bytových domů, které zahrnují práci a materiál.

Celkově jsou výzvy na trhu s nemovitostmi i nadále složité, zejména s ohledem na nezbytné dotace na bytovou výstavbu. Opatření plánovaná v koaliční smlouvě by mohla zvýšit stávající nerovnováhu. Pohled na dlouhodobý potenciál růstu hodnoty v oblastech kolem velkých měst také ukazuje, že periferní lokality pravděpodobně ztratí hodnotu.

Pro více informací o vývoji cen nemovitostí v Německu si přečtěte podrobnou analýzu Mladá svoboda a vysvětlení indexu cen stavebnictví Destatis.