Αλλάζουν οι τιμές των ακινήτων: Πόσο στη σκιά βρίσκονται οι μητροπολιτικές περιοχές!

Αλλάζουν οι τιμές των ακινήτων: Πόσο στη σκιά βρίσκονται οι μητροπολιτικές περιοχές!

Η κατάσταση στη γερμανική αγορά ακινήτων έχει αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Ενώ οι τιμές αυξήθηκαν κατά 117 τοις εκατό από το 2011 έως το 2024, σημειώθηκε μείωση 3,7 τοις εκατό μεταξύ Ιουνίου 2022 και τέλους του 2024. Ιδιοκτησιακά ακίνητα, τα οποία έχουν χάσει την αξία τους σε σύγκριση με τις τιμές αιχμής μέχρι τα μέσα του 2022, επηρεάζονται ιδιαίτερα. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες και οι υποψήφιοι αγοραστές έρχονται αντιμέτωποι με το ερώτημα πώς θα εξελιχθούν οι τιμές στο μέλλον. Ιδιαίτερα σε μητροπολιτικές περιοχές όπως το Ντίσελντορφ ή η Φρανκφούρτη, οι μονοκατοικίες φτάνουν σχεδόν το ένα εκατομμύριο ευρώ, ενώ σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές όπως η Erfurt, το Saarbrücken ή η Βρέμη οι τιμές πέφτουν στο ένα τρίτο.

Η αγορά ακινήτων στο σύνολό της θεωρείται υπερτιμημένη, με αναλογία τιμής/ενοικίου γύρω στο 24. Η πτώση των τιμών οφείλεται σε ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, με σημαντικές διαφορές ανάλογα με την περιοχή. Η πτώση των ποσοστών γονιμότητας και η γήρανση του πληθυσμού μειώνουν τη ζήτηση. Ταυτόχρονα, υποτίθεται ότι θα υπάρξει μια καθαρή μετανάστευση που θα μπορούσε να αντισταθμίσει τον υπερβολικό αριθμό θανάτων στη Γερμανία, με τις μητροπόλεις να αυξάνονται μέσω της εισροής και τις περιφερειακές περιοχές να συρρικνώνονται.

Περιφερειακές διαφορές και μελλοντικές προβλέψεις

Σύμφωνα με τις τρέχουσες προβλέψεις της Postbank Wohnatlas 2025, αναμένεται μέτρια πραγματική αύξηση τιμών περίπου 0,4 τοις εκατό ετησίως για τις συγκυριαρχίες μέχρι το 2035. Υπάρχουν επίσης έντονες περιφερειακές διαφορές: ισχυρές αυξήσεις στην αξία προβλέπονται στο νότο καθώς και στην ευρύτερη περιοχή του Βερολίνου, την περιοχή του Ρήνου και την περιοχή του Ρήνου-Μάιν. Αντίθετα, αναμένεται πτώση των τιμών σε περιοχές όπως το Σάαρλαντ, η βόρεια Έσση, η περιοχή του Ρουρ και η ανατολική Γερμανία. Η ανάγκη για αυξημένη προσφορά οικοδομικής γης σε αυτές τις στενές αγορές κατοικιών γίνεται ολοένα και πιο εμφανής.

Κεντρική πτυχή παραμένει η διαθεσιμότητα οικοδομής. Λόγω της έλλειψης οικοδομικής γης και της αύξησης των τιμών της γης, η αγορά κατοικίας είναι πολύ τεταμένη. Η φθίνουσα παραγωγικότητα του κατασκευαστικού κλάδου αντανακλάται στο υψηλότερο κόστος νέων κατασκευών, το οποίο είναι πλέον σχεδόν ένα τρίτο υψηλότερο από το επίπεδο του 2021. Δεν αναμένεται γρήγορη ανακούφιση μέσω χαλάρωσης των κτιριακών προτύπων, καθώς οι κλιματικοί στόχοι στον κτιριακό τομέα διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο και δεν σχεδιάζεται επιστροφή στην παλιά ενεργειακή πολιτική.

Δείκτης τιμών κατασκευής και δείκτης κόστους κατασκευής

Στο πλαίσιο αυτό, σημαντική είναι και η διαφοροποίηση μεταξύ του δείκτη τιμών κατασκευής και του δείκτη κόστους κατασκευής. Αυτοί οι όροι συχνά ανταλλάσσονται εσφαλμένα. Η Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία επισημαίνει ότι τα αιτήματα για τον «δείκτη κόστους κατασκευής» συχνά αναφέρονται στον δείκτη τιμών κατασκευής. Το τελευταίο αντικατοπτρίζει τις τιμές πώλησης παραγωγού για τον κατασκευαστικό κλάδο και δείχνει τις τιμές αγοράς αγοραστών και προγραμματιστών. Αντίθετα, ο δείκτης κόστους κατασκευής τεκμηριώνει την εξέλιξη των τιμών εξαιρουμένου του φόρου επί των πωλήσεων για τους συντελεστές παραγωγής στην κατασκευή νέων κτιρίων κατοικιών, οι οποίοι περιλαμβάνουν εργασία και υλικά.

Συνολικά, οι προκλήσεις στην αγορά ακινήτων παραμένουν περίπλοκες, ιδίως ενόψει των απαραίτητων επιδοτήσεων για την κατασκευή κατοικιών. Τα μέτρα που σχεδιάζονται στη συμφωνία συνασπισμού θα μπορούσαν να αυξήσουν τις υπάρχουσες ανισορροπίες. Μια ματιά στις μακροπρόθεσμες δυνατότητες αύξησης της αξίας στις περιοχές γύρω από τις μεγάλες πόλεις δείχνει επίσης ότι οι περιφερειακές τοποθεσίες είναι πιθανό να χάσουν την αξία τους.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στη Γερμανία, διαβάστε τη λεπτομερή ανάλυση Νεαρή ελευθερία και τις εξηγήσεις του δείκτη τιμών κατασκευής Destatis.