Los precios inmobiliarios están cambiando: ¡Cómo quedan en la sombra las áreas metropolitanas!

Los precios inmobiliarios están cambiando: ¡Cómo quedan en la sombra las áreas metropolitanas!

La situación del mercado inmobiliario alemán ha cambiado significativamente en los últimos años. Si bien los precios aumentaron un 117 por ciento entre 2011 y 2024, hubo una caída del 3,7 por ciento entre junio de 2022 y finales de 2024. Las propiedades ocupadas por sus propietarios, que han perdido valor en comparación con los precios máximos de mediados de 2022, se ven particularmente afectadas. Por tanto, los propietarios y posibles compradores se enfrentan a la cuestión de cómo evolucionarán los precios en el futuro. Especialmente en áreas metropolitanas como Düsseldorf o Frankfurt las viviendas unifamiliares alcanzan casi el millón de euros, mientras que en regiones menos populares como Erfurt, Saarbrücken o Bremen los precios caen a un tercio.

El mercado inmobiliario en su conjunto se considera sobrevalorado, con una relación precio/alquiler de alrededor de 24. La caída de los precios se debe a un desequilibrio entre la oferta y la demanda, con diferencias importantes según la región. La caída de las tasas de fertilidad y el envejecimiento de la población están frenando la demanda. Al mismo tiempo, se supone que habrá una migración neta que podría compensar el exceso de muertes en Alemania, con las metrópolis creciendo a través de la afluencia y las regiones periféricas reduciéndose.

Diferencias regionales y previsiones de futuro.

Según las previsiones actuales del Postbank Wohnatlas para 2025, se espera un aumento moderado del precio real de alrededor del 0,4 por ciento anual para los condominios hasta 2035. También existen fuertes diferencias regionales: se pronostican fuertes aumentos de valor en el sur, así como en el área metropolitana de Berlín, la región del Rin y la región del Rin-Meno. Por el contrario, se puede esperar una caída de los precios en regiones como el Sarre, el norte de Hesse, la región del Ruhr y el este de Alemania. La necesidad de una mayor oferta de terrenos edificables en estos mercados inmobiliarios ajustados es cada vez más evidente.

Un aspecto central sigue siendo la disponibilidad de terrenos edificables. Debido a la escasez de terrenos edificables y al aumento de los precios del suelo, el mercado inmobiliario está muy tenso. La disminución de la productividad de la industria de la construcción se refleja en mayores costos de construcción nueva, que ahora son casi un tercio más altos que el nivel de 2021. No se espera un alivio rápido mediante una relajación de las normas de construcción, ya que los objetivos climáticos en el sector de la construcción desempeñan un papel crucial y no está previsto un retorno a la antigua política energética.

Índice de precios de la construcción e índice de costos de la construcción.

En este contexto, también es importante la diferenciación entre el índice de precios de la construcción y el índice de costes de la construcción. Estos términos a menudo se intercambian incorrectamente. La Oficina Federal de Estadística señala que cuando se solicita el “índice de costes de construcción” a menudo se hace referencia al índice de precios de construcción. Este último refleja los precios de venta al productor para la industria de la construcción y muestra los precios de compra de compradores y desarrolladores. Por el contrario, el índice de costos de construcción documenta la evolución de los precios, excluyendo el impuesto sobre las ventas, de los factores de producción en la construcción de nuevos edificios residenciales, que incluyen mano de obra y materiales.

En general, los desafíos en el mercado inmobiliario siguen siendo complejos, especialmente en vista de los necesarios subsidios para la construcción de viviendas. Las medidas previstas en el acuerdo de coalición podrían aumentar los desequilibrios existentes. Una mirada al potencial a largo plazo de aumento de valor en las áreas que rodean las grandes ciudades también muestra que es probable que las ubicaciones periféricas pierdan valor.

Para obtener más información sobre la evolución de los precios inmobiliarios en Alemania, lea el análisis detallado Libertad joven y las explicaciones del índice de precios de la construcción Destatis.