Kinnisvarahinnad muutuvad: kuidas suurlinnad on varjus!

Kinnisvarahinnad muutuvad: kuidas suurlinnad on varjus!

Olukord Saksamaa kinnisvaraturul on viimastel aastatel oluliselt muutunud. Kui 2011. aastast 2024. aastani tõusid hinnad 117 protsenti, siis juunist 2022 kuni 2024. aasta lõpuni oli langus 3,7 protsenti. Eelkõige on mõjutatud omanike kasutuses olevad kinnisvarad, mis on 2022. aasta keskpaigaks tipphindadega võrreldes väärtust kaotanud. Seetõttu seisavad omanikud ja potentsiaalsed ostjad silmitsi küsimusega, kuidas hinnad tulevikus arenevad. Eriti suurlinnapiirkondades, nagu Düsseldorf või Frankfurt, ulatuvad ühepereelamud peaaegu miljoni euroni, vähem populaarsetes piirkondades nagu Erfurt, Saarbrücken või Bremen aga langevad hinnad kolmandikuni.

Kinnisvaraturgu tervikuna peetakse ülehinnatuks, hinna/üüri suhe on ligikaudu 24. Hindade languse põhjuseks on pakkumise ja nõudluse tasakaalustamatus, kusjuures piirkonniti on olulisi erinevusi. Sündimuse langus ja rahvastiku vananemine vähendavad nõudlust. Samal ajal eeldatakse, et toimub rändesaldo, mis võib kompenseerida surmajuhtumite liigset arvu Saksamaal, kusjuures metropolid kasvavad tänu sissevoolule ja äärealad kahanevad.

Piirkondlikud erinevused ja tulevikuprognoosid

Postbank Wohnatlas 2025 praeguste prognooside kohaselt on korterelamute puhul oodata kuni 2035. aastani mõõdukat reaalset hinnatõusu umbes 0,4 protsenti aastas. Samuti on tugevad piirkondlikud erinevused: tugevat väärtuse kasvu ennustatakse nii lõunas kui ka suuremas Berliini piirkonnas, Reini piirkonnas ja Reini-Maini piirkonnas. Seevastu hindade langust võib oodata sellistes piirkondades nagu Saarimaa, Põhja-Hessen, Ruhri piirkond ja Ida-Saksamaa. Vajadus suurema ehitusmaa pakkumise järele nendel kitsastel eluasemeturgudel on muutumas üha ilmsemaks.

Keskseks aspektiks jääb ehitusmaa olemasolu. Ehitusmaa nappuse ja maahindade tõusu tõttu on eluasemeturg väga pingeline. Ehitustööstuse tootlikkuse kahanemine väljendub kõrgemates uusehituskuludes, mis on nüüdseks ligi kolmandiku võrra kõrgemad 2021. aasta tasemest. Kiiret leevendust ehitusstandardite lõdvendamise kaudu oodata ei ole, kuna kliimaeesmärgid ehitussektoris mängivad üliolulist rolli ning vana energiapoliitika juurde tagasipöördumine ei ole plaanis.

Ehitushinnaindeks ja ehitusmaksumuse indeks

Selles kontekstis on oluline ka ehitushinnaindeksi ja ehitusmaksumuse indeksi eristamine. Neid mõisteid on sageli valesti vahetatud. Föderaalne statistikaamet juhib tähelepanu, et ehituskulude indeksi taotlused viitavad sageli ehitushinnaindeksile. Viimane kajastab ehitustööstuse tootjate müügihindu ning näitab ostjate ja arendajate ostuhindu. Seevastu ehitusmaksumuse indeks dokumenteerib tootmistegurite müügimaksuta hindade arengut uute elamute ehitamisel, mis hõlmavad tööjõudu ja materjale.

Kokkuvõttes on kinnisvaraturu väljakutsed endiselt keerulised, eriti arvestades vajalikke elamuehitustoetusi. Koalitsioonileppes kavandatud meetmed võivad olemasolevat tasakaalustamatust suurendada. Kui vaadata pikaajalist väärtuse kasvu potentsiaali suurlinnu ümbritsevates piirkondades, siis selgub ka, et äärealad kaotavad tõenäoliselt väärtust.

Lisateavet kinnisvarahindade arengu kohta Saksamaal leiate üksikasjalikust analüüsist Noor vabadus ja ehitushinnaindeksi selgitusi Destatis.