Kiinteistöjen hinnat muuttuvat: Kuinka suurkaupunkialueet ovat varjossa!

Kiinteistöjen hinnat muuttuvat: Kuinka suurkaupunkialueet ovat varjossa!

Tilanne Saksan kiinteistömarkkinoilla on muuttunut merkittävästi viime vuosina. Vuodesta 2011 vuoteen 2024 hinnat nousivat 117 prosenttia, mutta kesäkuun 2022 ja vuoden 2024 lopun välisenä aikana hinnat laskivat 3,7 prosenttia. Erityisesti tämä vaikuttaa omistusasuntoihin, jotka ovat menettäneet arvoaan huippuhintoihin verrattuna vuoden 2022 puoliväliin mennessä. Omistajat ja mahdolliset ostajat joutuvat siksi miettimään, miten hinnat kehittyvät tulevaisuudessa. Varsinkin suurkaupunkialueilla, kuten Düsseldorfissa tai Frankfurtissa, omakotitalot nousevat lähes miljoonan euron arvoon, kun taas vähemmän suosituilla alueilla, kuten Erfurtissa, Saarbrückenissä tai Bremenissä, hinnat putoavat kolmannekseen.

Kiinteistömarkkinoita kokonaisuutena pidetään yliarvostetuina, hinta/vuokra-suhde on noin 24. Hintojen lasku johtuu kysynnän ja tarjonnan epätasapainosta alueittain merkittävin eroin. Syntyvyyslukujen lasku ja väestön ikääntyminen heikentävät kysyntää. Samaan aikaan oletetaan, että nettomuutto voi kompensoida ylimääräistä kuolleiden määrää Saksassa, kun metropolit kasvavat maahantulon myötä ja reuna-alueet supistuvat.

Alueelliset erot ja tulevaisuuden ennusteet

Postbank Wohnatlas 2025:n tämänhetkisten ennusteiden mukaan asuntojen reaalihintojen odotetaan nousevan maltillisesti, noin 0,4 prosenttia vuodessa vuoteen 2035 saakka. Alueellisia eroja on myös voimakkaita: voimakasta arvonnousua ennustetaan niin etelässä kuin suur-Berliinin alueella, Reinin alueella ja Rein-Mainin alueella. Sitä vastoin hintojen laskua voidaan odottaa sellaisilla alueilla kuin Saarland, Pohjois-Hessen, Ruhrin alue ja Itä-Saksa. Tarve rakennusmaan tarjonnan lisäämiselle näillä kireillä asuntomarkkinoilla on käymässä yhä selvemmäksi.

Keskeinen näkökohta on edelleen rakennusmaan saatavuus. Rakennusmaapulan ja maan hintojen nousun vuoksi asuntomarkkinat ovat erittäin kireät. Rakennusalan tuottavuuden heikkeneminen näkyy uusien rakentamisen kustannusten nousuna, jotka ovat nyt lähes kolmanneksen korkeammat kuin vuoden 2021 taso. Nopeaa helpotusta rakennusstandardien höllentämisen kautta ei odoteta, sillä rakennusalan ilmastotavoitteet ovat ratkaisevassa roolissa eikä paluuta vanhaan energiapolitiikkaan ole suunnitteilla.

Rakennushintaindeksi ja rakennuskustannusindeksi

Tässä yhteydessä rakennushintaindeksin ja rakennuskustannusindeksin välinen ero on myös tärkeä. Nämä termit vaihdetaan usein väärin. Liittovaltion tilastovirasto huomauttaa, että "rakennuskustannusindeksin" pyynnöt viittaavat usein rakennushintaindeksiin. Jälkimmäinen heijastaa rakennusalan tuottajamyyntihintoja sekä ostajien ja rakennuttajien ostohintoja. Sen sijaan rakentamiskustannusindeksi dokumentoi uusien asuinrakennusten tuotantotekijöiden hintojen kehitystä ilman liikevaihtoveroa, jotka sisältävät työvoiman ja materiaalit.

Kaiken kaikkiaan kiinteistömarkkinoiden haasteet ovat edelleen monimutkaisia, etenkin kun otetaan huomioon tarvittavat asuntorakentamisavustukset. Koalitiosopimuksessa suunnitellut toimenpiteet voivat lisätä olemassa olevaa epätasapainoa. Tarkasteltaessa suuria kaupunkeja ympäröivien alueiden pitkän aikavälin arvonnousumahdollisuuksia osoittaa myös, että syrjäiset paikat todennäköisesti menettävät arvoaan.

Lisätietoja kiinteistöjen hintakehityksestä Saksassa on yksityiskohtainen analyysi Nuori vapaus ja rakennushintaindeksin selitykset Destatis.