Les prix de l’immobilier évoluent : comme les métropoles sont dans l’ombre !

Les prix de l’immobilier évoluent : comme les métropoles sont dans l’ombre !

La situation sur le marché immobilier allemand a considérablement changé ces dernières années. Alors que les prix ont augmenté de 117 pour cent entre 2011 et 2024, il y a eu une baisse de 3,7 pour cent entre juin 2022 et fin 2024. Les biens immobiliers occupés par leur propriétaire, qui ont perdu de la valeur par rapport aux prix record de la mi-2022, sont particulièrement touchés. Les propriétaires et les acheteurs potentiels sont donc confrontés à la question de savoir comment les prix évolueront à l'avenir. En particulier dans les zones métropolitaines comme Düsseldorf ou Francfort, les maisons individuelles atteignent près d'un million d'euros, tandis que dans les régions moins populaires comme Erfurt, Sarrebruck ou Brême, les prix chutent d'un tiers.

Le marché immobilier dans son ensemble est considéré comme surévalué, avec un rapport prix/loyer d'environ 24. La baisse des prix est provoquée par un déséquilibre entre l'offre et la demande, avec des différences importantes selon les régions. La baisse des taux de fécondité et le vieillissement de la population freinent la demande. Dans le même temps, on suppose qu’il y aura une migration nette qui pourrait compenser le nombre excessif de décès en Allemagne, avec une croissance des métropoles due à l’afflux et un rétrécissement des régions périphériques.

Différences régionales et prévisions futures

Selon les prévisions actuelles de la Postbank Wohnatlas 2025, une augmentation modérée des prix réels d'environ 0,4 % par an est attendue pour les copropriétés jusqu'en 2035. Il existe également de fortes différences régionales : de fortes augmentations de valeur sont prévues dans le sud ainsi que dans l'agglomération de Berlin, la région du Rhin et la région Rhin-Main. En revanche, on peut s'attendre à une baisse des prix dans des régions comme la Sarre, le nord de la Hesse, la région de la Ruhr et l'est de l'Allemagne. La nécessité d’une offre accrue de terrains à bâtir dans ces marchés immobiliers tendus devient de plus en plus évidente.

Un aspect central reste la disponibilité de terrains à bâtir. En raison de la pénurie de terrains à bâtir et de la hausse des prix des terrains, le marché du logement est très tendu. La baisse de productivité du secteur de la construction se reflète dans la hausse des coûts des nouvelles constructions, qui sont désormais près d’un tiers plus élevés que le niveau de 2021. On ne s’attend pas à un soulagement rapide grâce à un assouplissement des normes de construction, car les objectifs climatiques dans le secteur du bâtiment jouent un rôle crucial et un retour à l’ancienne politique énergétique n’est pas prévu.

Indice des prix de la construction et indice du coût de la construction

Dans ce contexte, la différenciation entre l’indice des prix de la construction et l’indice du coût de la construction est également importante. Ces termes sont souvent inversés à tort. L'Office fédéral de la statistique souligne que les demandes d'«indice des coûts de construction» font souvent référence à l'indice des prix de la construction. Ce dernier reflète les prix de vente des producteurs pour le secteur de la construction et montre les prix d'achat des acheteurs et des promoteurs. En revanche, l'indice du coût de la construction documente l'évolution des prix hors taxe de vente des facteurs de production dans la construction de nouveaux bâtiments résidentiels, qui incluent la main d'œuvre et les matériaux.

Dans l’ensemble, les défis du marché immobilier restent complexes, notamment au vu des subventions nécessaires à la construction de logements. Les mesures prévues dans l’accord de coalition pourraient accroître les déséquilibres existants. Un examen du potentiel de croissance à long terme de la valeur dans les zones entourant les grandes villes montre également que les emplacements périphériques risquent de perdre de la valeur.

Pour plus d’informations sur l’évolution des prix de l’immobilier en Allemagne, lisez l’analyse détaillée Jeune liberté et les explications de l'indice des prix de la construction Déstatis.