Cijene nekretnina se mijenjaju: Kako su gradska područja u sjeni!

Cijene nekretnina se mijenjaju: Kako su gradska područja u sjeni!

Situacija na njemačkom tržištu nekretnina značajno se promijenila posljednjih godina. Dok su cijene porasle za 117 posto od 2011. do 2024., došlo je do pada od 3,7 posto između lipnja 2022. i kraja 2024. Nekretnine u vlasništvu vlasnika, koje su izgubile vrijednost u usporedbi s najvišim cijenama do sredine 2022., posebno su pogođene. Pred vlasnicima i budućim kupcima postavlja se stoga pitanje kako će se cijene kretati u budućnosti. Osobito u metropolitanskim područjima poput Düsseldorfa ili Frankfurta, obiteljske kuće dosežu gotovo milijun eura, dok u manje popularnim regijama poput Erfurta, Saarbrückena ili Bremena cijene padaju na trećinu.

Tržište nekretnina u cjelini smatra se precijenjenim, s omjerom cijena/najamnina od oko 24. Pad cijena uzrokovan je neravnotežom ponude i potražnje, uz značajne razlike ovisno o regiji. Pad stope plodnosti i starenje stanovništva smanjuju potražnju. Istodobno se pretpostavlja da će postojati neto migracija koja bi mogla kompenzirati višak umrlih u Njemačkoj, s rastom metropola kroz priljev i smanjenjem perifernih regija.

Regionalne razlike i buduće prognoze

Prema trenutačnim predviđanjima Postbank Wohnatlas 2025., očekuje se umjereni stvarni porast cijena od oko 0,4 posto godišnje za stambene objekte do 2035. Postoje i jake regionalne razlike: predviđaju se snažni porasti vrijednosti na jugu, kao iu širem području Berlina, regiji Rajne i regiji Rajne-Majne. Nasuprot tome, pad cijena može se očekivati ​​u regijama kao što su Saarland, sjeverni Hesse, Ruhrsko područje i istočna Njemačka. Potreba za povećanom ponudom građevinskog zemljišta na ovim skučenim stambenim tržištima postaje sve očiglednija.

Središnji aspekt ostaje dostupnost građevinskog zemljišta. Zbog nedostatka građevinskog zemljišta i rasta cijena zemljišta, tržište nekretnina je vrlo napeto. Pad produktivnosti građevinske industrije očituje se u višim troškovima novogradnje koji su sada gotovo za trećinu viši od razine iz 2021. godine. Ne očekuje se brzo olakšanje kroz ublažavanje standarda gradnje, budući da klimatski ciljevi u građevinskom sektoru igraju ključnu ulogu i povratak na staru energetsku politiku nije planiran.

Indeks cijena građenja i indeks troškova građenja

U tom je kontekstu važno i razlikovanje indeksa cijena građenja i indeksa troškova građenja. Ovi pojmovi se često netočno zamjenjuju. Federalni zavod za statistiku ističe da se zahtjevi za “indeksom troškova gradnje” često odnose na indeks cijena gradnje. Potonji odražava prodajne cijene proizvođača za građevinsku industriju i pokazuje nabavne cijene kupaca i developera. Nasuprot tome, indeks troškova gradnje dokumentira razvoj cijena bez poreza na promet za faktore proizvodnje u izgradnji novih stambenih zgrada, koji uključuju rad i materijale.

Općenito, izazovi na tržištu nekretnina i dalje su složeni, posebice s obzirom na potrebne subvencije za stambenu izgradnju. Mjere predviđene koalicijskim sporazumom mogle bi povećati postojeće neravnoteže. Pogled na dugoročni potencijal povećanja vrijednosti u područjima koja okružuju velike gradove također pokazuje da će periferne lokacije vjerojatno izgubiti vrijednost.

Za više informacija o kretanju cijena nekretnina u Njemačkoj pročitajte detaljnu analizu Mlada sloboda te obrazloženja indeksa cijena građevinarstva Destatis.