Változnak az ingatlanárak: Milyen árnyékban vannak a nagyvárosi területek!

Változnak az ingatlanárak: Milyen árnyékban vannak a nagyvárosi területek!

A német ingatlanpiac helyzete jelentősen megváltozott az elmúlt években. Míg 2011 és 2024 között az árak 117 százalékkal emelkedtek, 2022 júniusa és 2024 vége között 3,7 százalékos csökkenés következett be. Különösen érintettek a tulajdonos által használt ingatlanok, amelyek 2022 közepére a csúcsárakhoz képest veszítettek értékükből. A tulajdonosok és a leendő vevők ezért azzal a kérdéssel szembesülnek, hogyan alakulnak az árak a jövőben. Főleg a nagyvárosokban, például Düsseldorfban vagy Frankfurtban közel egymillió eurót érnek el a családi házak, míg a kevésbé népszerű régiókban, mint Erfurt, Saarbrücken vagy Bréma, harmadára esnek az árak.

Az ingatlanpiac egésze túlértékeltnek tekinthető, az ár/bérleti díj aránya 24 körüli. Az árak esését a kereslet és kínálat egyensúlyának hiánya okozza, régiónként jelentős eltérésekkel. A csökkenő termékenységi ráta és a népesség elöregedése visszafogja a keresletet. Ugyanakkor azt feltételezik, hogy lesz nettó migráció, amely kompenzálhatja a többlethalálozást Németországban, a nagyvárosok beáramlása miatt nőnek, a periférikus régiók pedig zsugorodnak.

Regionális különbségek és jövőbeli előrejelzések

A Postbank Wohnatlas 2025 jelenlegi előrejelzései szerint 2035-ig mérsékelt, évi 0,4 százalék körüli reáláremelkedés várható a társasházaknál. Erős regionális különbségek is vannak: erős értéknövekedés várható délen, valamint a nagyberlini térségben, a Rajna-vidéken és a Rajna-Majna régióban. Ezzel szemben az olyan régiókban, mint a Saar-vidék, Észak-Hessen, a Ruhr-vidék és Kelet-Németország, áresésre lehet számítani. Egyre nyilvánvalóbbá válik, hogy ezeken a szűk lakáspiacokon megnövekedett építési telek-kínálatra van szükség.

A központi szempont továbbra is az építési telek rendelkezésre állása. Az építési telekhiány és az emelkedő telekárak miatt nagyon feszült a lakáspiac. Az építőipar csökkenő termelékenysége a magasabb új építési költségekben mutatkozik meg, amelyek már csaknem harmadával haladják meg a 2021-es szintet. Gyors enyhülés az építési szabványok lazításán keresztül nem várható, mivel az építőipari klímacélok döntő szerepet játszanak, és nem tervezik a régi energiapolitikához való visszatérést.

Építési árindex és építési költségindex

Ebben az összefüggésben az építési árindex és az építési költségindex megkülönböztetése is fontos. Ezeket a kifejezéseket gyakran helytelenül felcserélik. A Szövetségi Statisztikai Hivatal rámutat, hogy az „építési költségindex” kérelmei gyakran az építési árindexre vonatkoznak. Ez utóbbi az építőipar termelői eladási árait tükrözi, illetve a vevők és fejlesztők felvásárlási árait mutatja. Ezzel szemben az építési költségindex az új lakóépületek építésénél alkalmazott termelési tényezők forgalmi adó nélküli árának alakulását dokumentálja, amely munkaerőt és anyagokat tartalmaz.

Összességében továbbra is összetettek a kihívások az ingatlanpiacon, különös tekintettel a szükséges lakásépítési támogatásokra. A koalíciós megállapodásban tervezett intézkedések növelhetik a meglévő egyensúlytalanságokat. A nagyvárosokat körülvevő területek értéknövekedésének hosszú távú potenciálját tekintve az is látszik, hogy a periférikus helyek valószínűleg veszítenek értékükből.

A németországi ingatlanárak alakulásáról bővebben a részletes elemzésben olvashat Fiatal szabadság és az építési árindex magyarázatai Destatis.