Cambiano i prezzi degli immobili: come sono nell'ombra le aree metropolitane!

Cambiano i prezzi degli immobili: come sono nell'ombra le aree metropolitane!

La situazione sul mercato immobiliare tedesco è cambiata notevolmente negli ultimi anni. Mentre dal 2011 al 2024 i prezzi sono aumentati del 117%, tra giugno 2022 e la fine del 2024 si è registrato un calo del 3,7%. Ad essere particolarmente colpiti sono gli immobili di proprietà, che hanno perso valore rispetto ai prezzi di punta entro la metà del 2022. Proprietari e potenziali acquirenti si trovano quindi di fronte alla domanda su come si svilupperanno i prezzi in futuro. Soprattutto nelle aree metropolitane come Düsseldorf o Francoforte, le case unifamiliari raggiungono quasi il milione di euro, mentre nelle regioni meno popolari come Erfurt, Saarbrücken o Brema i prezzi scendono a un terzo.

Il mercato immobiliare nel suo complesso è considerato sopravvalutato, con un rapporto prezzo/affitto di circa 24. Il calo dei prezzi è causato da uno squilibrio tra domanda e offerta, con differenze significative a seconda della regione. Il calo dei tassi di fertilità e l’invecchiamento della popolazione stanno frenando la domanda. Allo stesso tempo, si presume che ci sarà un’immigrazione netta che potrebbe compensare l’eccesso di morti in Germania, con le metropoli che cresceranno grazie all’afflusso e le regioni periferiche che si restringono.

Differenze regionali e previsioni future

Secondo le attuali previsioni della Postbank Wohnatlas 2025, per gli appartamenti di proprietà si prevede un moderato aumento dei prezzi reali, pari a circa lo 0,4% annuo, fino al 2035. Esistono anche forti differenze regionali: forti aumenti di valore sono previsti nel sud, così come nell'area metropolitana di Berlino, nella regione del Reno e nella regione del Reno-Meno. Al contrario, in regioni come il Saarland, l'Assia settentrionale, la zona della Ruhr e la Germania orientale si prevede un calo dei prezzi. La necessità di una maggiore offerta di terreni edificabili in questi mercati immobiliari ristretti sta diventando sempre più evidente.

Un aspetto centrale resta la disponibilità di terreni edificabili. A causa della carenza di terreni edificabili e dell’aumento dei prezzi dei terreni, il mercato immobiliare è molto teso. Il calo della produttività del settore edile si riflette nell’aumento dei costi delle nuove costruzioni, che ora sono quasi un terzo superiori rispetto al livello del 2021. Non si prevede un rapido sollievo attraverso un allentamento degli standard edilizi, poiché gli obiettivi climatici nel settore edilizio svolgono un ruolo cruciale e non è previsto un ritorno alla vecchia politica energetica.

Indice dei prezzi di costruzione e indice dei costi di costruzione

In questo contesto è importante anche la differenziazione tra l’indice dei prezzi di costruzione e l’indice dei costi di costruzione. Questi termini vengono spesso scambiati in modo errato. L'Ufficio federale di statistica sottolinea che le richieste per l'“indice dei costi di costruzione” si riferiscono spesso all'indice dei prezzi di costruzione. Quest'ultimo riflette i prezzi di vendita alla produzione per il settore edile e mostra i prezzi di acquisto di acquirenti e sviluppatori. L’indice dei costi di costruzione documenta invece l’andamento dei prezzi, al netto dell’imposta sulle vendite, per i fattori di produzione nella costruzione di nuovi edifici residenziali, che comprendono manodopera e materiali.

Nel complesso le sfide sul mercato immobiliare restano complesse, soprattutto alla luce dei necessari sussidi per la costruzione di alloggi. Le misure previste nell’accordo di coalizione potrebbero aumentare gli squilibri esistenti. Uno sguardo al potenziale di aumento del valore a lungo termine nelle aree circostanti le grandi città mostra anche che le località periferiche potrebbero perdere valore.

Per ulteriori informazioni sull'andamento dei prezzi degli immobili in Germania, leggi l'analisi dettagliata Giovane libertà e le spiegazioni dell'indice dei prezzi delle costruzioni Destatis.