Mainās nekustamo īpašumu cenas: Kā lielpilsētas ir ēnā!

Mainās nekustamo īpašumu cenas: Kā lielpilsētas ir ēnā!

Situācija Vācijas nekustamo īpašumu tirgū pēdējos gados ir būtiski mainījusies. Lai gan no 2011. gada līdz 2024. gadam cenas pieauga par 117 procentiem, laikā no 2022. gada jūnija līdz 2024. gada beigām bija vērojams kritums par 3,7 procentiem. Īpaši tiek ietekmēti īpašnieku apdzīvotie īpašumi, kas ir zaudējuši vērtību salīdzinājumā ar augstākajām cenām līdz 2022. gada vidum. Tāpēc īpašnieki un potenciālie pircēji saskaras ar jautājumu, kā cenas attīstīsies nākotnē. Īpaši metropoles rajonos, piemēram, Diseldorfā vai Frankfurtē, vienģimenes mājas sasniedz gandrīz miljonu eiro, savukārt mazāk populāros reģionos, piemēram, Erfurtē, Zārbrikenē vai Brēmenē, cenas samazinās līdz trešdaļai.

Nekustamā īpašuma tirgus kopumā tiek uzskatīts par pārvērtētu, un cenas/īres attiecība ir aptuveni 24. Cenu kritumu izraisa piedāvājuma un pieprasījuma nelīdzsvarotība ar būtiskām atšķirībām atkarībā no reģiona. Dzimstības līmeņa pazemināšanās un iedzīvotāju novecošanās mazina pieprasījumu. Tajā pašā laikā tiek pieņemts, ka būs migrācijas saldo, kas varētu kompensēt pārmērīgo nāves gadījumu skaitu Vācijā, metropolēm pieaugot pieplūduma dēļ un perifērajiem reģioniem samazinoties.

Reģionālās atšķirības un nākotnes prognozes

Saskaņā ar pašreizējām Postbank Wohnatlas 2025 prognozēm līdz 2035. gadam ir sagaidāms mērens reālais cenu pieaugums par aptuveni 0,4 procentiem gadā. Pastāv arī spēcīgas reģionālās atšķirības: tiek prognozēts spēcīgs vērtības pieaugums gan dienvidos, gan Berlīnes reģionā, Reinas reģionā un Reinas-Mainas reģionā. Turpretim cenu kritumu var sagaidīt tādos reģionos kā Zāra, Hesenes ziemeļos, Rūras apgabalā un Vācijas austrumos. Vajadzība pēc palielināta apbūves zemes piedāvājuma šajos saspringtajos mājokļu tirgos kļūst arvien skaidrāka.

Centrālais aspekts joprojām ir apbūves zemes pieejamība. Apbūves zemju trūkuma un zemes cenu kāpuma dēļ mājokļu tirgus ir ļoti saspringts. Būvniecības nozares produktivitātes samazināšanās atspoguļojas augstākās jaunās būvniecības izmaksās, kas šobrīd ir gandrīz par trešdaļu augstākas nekā 2021. gada līmenis. Ātrs atvieglojums, atvieglojot ēku standartus, nav gaidāms, jo klimata mērķiem būvniecības nozarē ir izšķiroša nozīme un atgriešanās pie vecās enerģētikas politikas nav plānota.

Būvniecības cenu indekss un būvniecības izmaksu indekss

Šajā kontekstā būtiska ir arī būvniecības cenu indeksa un būvniecības izmaksu indeksa diferencēšana. Šie termini bieži tiek nepareizi aizstāti. Federālā statistikas pārvalde norāda, ka “būvdarbu izmaksu indeksa” pieprasījumi bieži attiecas uz būvniecības cenu indeksu. Pēdējais atspoguļo ražotāju pārdošanas cenas būvniecības nozarei un parāda pircēju un attīstītāju iepirkuma cenas. Turpretim būvniecības izmaksu indekss dokumentē cenu attīstību bez tirdzniecības nodokļa ražošanas faktoriem jaunu dzīvojamo māju celtniecībā, kas ietver darbaspēku un materiālus.

Kopumā problēmas nekustamā īpašuma tirgū joprojām ir sarežģītas, īpaši ņemot vērā nepieciešamās subsīdijas mājokļu būvniecībai. Koalīcijas līgumā paredzētie pasākumi varētu palielināt esošo nelīdzsvarotību. Aplūkojot ilgtermiņa potenciālu vērtības pieaugumam apgabalos, kas ieskauj lielas pilsētas, arī redzams, ka perifērās vietas, visticamāk, zaudēs vērtību.

Plašāku informāciju par nekustamā īpašuma cenu attīstību Vācijā lasiet detalizētajā analīzē Jauniešu brīvība un būvniecības cenu indeksa skaidrojumus Destatis.