Vastgoedprijzen veranderen: hoe grootstedelijke gebieden in de schaduw staan!

Vastgoedprijzen veranderen: hoe grootstedelijke gebieden in de schaduw staan!

De situatie op de Duitse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd. Terwijl de prijzen tussen 2011 en 2024 met 117 procent stegen, was er tussen juni 2022 en eind 2024 een daling van 3,7 procent. Vooral koopwoningen, die in vergelijking met de piekprijzen medio 2022 aan waarde hebben ingeboet, worden getroffen. Eigenaren en potentiële kopers worden daarom geconfronteerd met de vraag hoe de prijzen zich in de toekomst zullen ontwikkelen. Vooral in grootstedelijke gebieden als Düsseldorf of Frankfurt bereiken eengezinswoningen bijna een miljoen euro, terwijl in minder populaire regio’s als Erfurt, Saarbrücken of Bremen de prijzen dalen tot een derde.

De vastgoedmarkt als geheel wordt als overgewaardeerd beschouwd, met een prijs/huurverhouding van ongeveer 24. De prijsdaling wordt veroorzaakt door een onevenwicht in vraag en aanbod, met aanzienlijke verschillen afhankelijk van de regio. Dalende vruchtbaarheidscijfers en een vergrijzende bevolking temperen de vraag. Tegelijkertijd wordt aangenomen dat er een nettomigratie zal plaatsvinden die het overtollige aantal sterfgevallen in Duitsland zou kunnen compenseren, waarbij de metropolen door de toestroom zullen groeien en de perifere regio’s zullen krimpen.

Regionale verschillen en toekomstvoorspellingen

Volgens de huidige prognoses van Postbank Wohnatlas 2025 wordt voor condominiums tot 2035 een gematigde reële prijsstijging van ongeveer 0,4 procent per jaar verwacht. Er zijn ook sterke regionale verschillen: zowel in het zuiden als in het grotere Berlijnse gebied, het Rijngebied en het Rijn-Maingebied worden sterke waardestijgingen voorspeld. Daarentegen kunnen dalende prijzen worden verwacht in regio's als het Saarland, Noord-Hessen, het Ruhrgebied en Oost-Duitsland. De behoefte aan een groter aanbod van bouwgrond in deze krappe huizenmarkten wordt steeds duidelijker.

Centraal blijft de beschikbaarheid van bouwgrond. Door het tekort aan bouwgrond en de stijgende grondprijzen is de woningmarkt erg gespannen. De afnemende productiviteit van de bouwsector komt tot uiting in hogere nieuwbouwkosten, die nu bijna een derde hoger liggen dan het niveau van 2021. Snelle verlichting door versoepeling van de bouwnormen wordt niet verwacht, omdat de klimaatdoelstellingen in de bouwsector een cruciale rol spelen en een terugkeer naar het oude energiebeleid niet gepland is.

Bouwprijsindex en bouwkostenindex

In deze context is ook het onderscheid tussen de bouwprijsindex en de bouwkostenindex van belang. Deze termen worden vaak ten onrechte door elkaar gebruikt. Het Federale Bureau voor de Statistiek wijst erop dat verzoeken om de “bouwkostenindex” vaak verwijzen naar de bouwprijsindex. Deze laatste weerspiegelt de producentenverkoopprijzen voor de bouwsector en toont de aankoopprijzen van kopers en ontwikkelaars. De bouwkostenindex documenteert daarentegen de ontwikkeling van de prijzen exclusief omzetbelasting voor productiefactoren bij de bouw van nieuwe woongebouwen, waaronder arbeid en materialen.

Over het geheel genomen blijven de uitdagingen op de vastgoedmarkt complex, vooral met het oog op de noodzakelijke woningbouwsubsidies. De in het regeerakkoord geplande maatregelen kunnen bestaande onevenwichtigheden vergroten. Een blik op het langetermijnpotentieel voor waardestijging in de gebieden rond grote steden laat ook zien dat perifere locaties waarschijnlijk waarde zullen verliezen.

Voor meer informatie over de vastgoedprijsontwikkelingen in Duitsland kunt u de gedetailleerde analyse lezen Jonge vrijheid en de verklaringen voor de bouwprijsindex Destatis.