Eiendomsprisene endrer seg: Hvor storbyområdene er i skyggen!

Eiendomsprisene endrer seg: Hvor storbyområdene er i skyggen!

Situasjonen på det tyske eiendomsmarkedet har endret seg betydelig de siste årene. Mens prisene steg med 117 prosent fra 2011 til 2024, var det en nedgang på 3,7 prosent mellom juni 2022 og utgangen av 2024. Spesielt rammet er eiereiendommer som har tapt verdi sammenlignet med topppriser i midten av 2022. Eiere og potensielle kjøpere står derfor overfor spørsmålet om hvordan prisene vil utvikle seg i fremtiden. Spesielt i storbyområder som Düsseldorf eller Frankfurt når eneboliger nesten en million euro, mens prisene i mindre populære regioner som Erfurt, Saarbrücken eller Bremen faller til en tredjedel.

Eiendomsmarkedet som helhet vurderes som overvurdert, med et pris/leieforhold på rundt 24. Prisfallet skyldes ubalanse i tilbud og etterspørsel, med betydelige forskjeller avhengig av region. Fallende fruktbarhetstall og en aldrende befolkning demper etterspørselen. Samtidig antas det at det vil være en nettomigrasjon som kan kompensere for det overskytende antallet dødsfall i Tyskland, med metropoler som vokser gjennom tilstrømning og perifere regioner som krymper.

Regionale forskjeller og fremtidsprognoser

Ifølge gjeldende prognoser fra Postbank Wohnatlas 2025 forventes det en moderat reell prisøkning på rundt 0,4 prosent per år for borettslag fram til 2035. Det er også sterke regionale forskjeller: Det er varslet sterke verdiøkninger i sør så vel som i Stor-Berlin-området, Rhin-regionen og Rhin-Main-regionen. Derimot kan det forventes fallende priser i regioner som Saarland, Nord-Hessen, Ruhr-området og Øst-Tyskland. Behovet for økt tilbud av byggejord i disse stramme boligmarkedene blir stadig tydeligere.

Et sentralt aspekt er fortsatt tilgjengeligheten av byggeareal. På grunn av mangel på byggejord og stigende tomtepriser er boligmarkedet svært anspent. Byggenæringens fallende produktivitet gjenspeiles i høyere nybyggkostnader, som nå er nesten en tredjedel høyere enn 2021-nivået. Rask lindring gjennom en lempelse av byggestandarden forventes ikke, da klimamålene i byggesektoren spiller en avgjørende rolle og det ikke planlegges en tilbakeføring til gammel energipolitikk.

Byggeprisindeks og byggekostnadsindeks

I denne sammenheng er også differensieringen mellom byggeprisindeksen og byggekostnadsindeksen viktig. Disse begrepene er ofte feilaktig utvekslet. Federal Statistical Office påpeker at forespørsler om "byggekostnadsindeksen" ofte refererer til byggeprisindeksen. Sistnevnte reflekterer produsentens salgspriser for byggebransjen og viser innkjøpsprisene til kjøpere og utbyggere. I motsetning til dette dokumenterer byggekostnadsindeksen prisutviklingen eksklusiv omsetningsavgift for produksjonsfaktorer ved bygging av nye boligbygg, som inkluderer arbeid og materialer.

Samlet sett er utfordringene i eiendomsmarkedet fortsatt sammensatte, spesielt med tanke på nødvendige boligbyggingstilskudd. Planlagte tiltak i koalisjonsavtalen kan øke eksisterende ubalanser. En titt på det langsiktige potensialet for verdiøkning i områdene rundt store byer viser også at perifere lokasjoner sannsynligvis vil miste verdi.

For mer informasjon om eiendomsprisutviklingen i Tyskland, les den detaljerte analysen Ung frihet og forklaringene til byggeprisindeksen Destatis.