Ceny nieruchomości się zmieniają: jak obszary metropolitalne pozostają w cieniu!

Ceny nieruchomości się zmieniają: jak obszary metropolitalne pozostają w cieniu!

Sytuacja na niemieckim rynku nieruchomości zmieniła się znacząco w ostatnich latach. Podczas gdy od 2011 r. do 2024 r. ceny wzrosły o 117 proc., od czerwca 2022 r. do końca 2024 r. nastąpił spadek o 3,7 proc. Szczególnie dotknięte są nieruchomości zajmowane przez właścicieli, które straciły na wartości w porównaniu z cenami szczytowymi do połowy 2022 r. Właściciele i potencjalni nabywcy stają zatem przed pytaniem, jak będą kształtować się ceny w przyszłości. Zwłaszcza w obszarach metropolitalnych, takich jak Düsseldorf czy Frankfurt, domy jednorodzinne sięgają prawie miliona euro, podczas gdy w mniej popularnych regionach, takich jak Erfurt, Saarbrücken czy Brema, ceny spadają do jednej trzeciej.

Rynek nieruchomości jako całość uważany jest za przewartościowany, a wskaźnik ceny do czynszu wynosi około 24. Spadek cen wynika z braku równowagi pomiędzy podażą i popytem, ​​przy czym różnice są znaczne w zależności od regionu. Spadające współczynniki dzietności i starzenie się społeczeństwa zmniejszają popyt. Jednocześnie zakłada się, że nastąpi saldo migracji, które może zrekompensować nadmierną liczbę zgonów w Niemczech, przy rozroście metropolii poprzez napływ i kurczeniu się regionów peryferyjnych.

Różnice regionalne i prognozy na przyszłość

Według aktualnych prognoz Postbank Wohnatlas 2025 oczekuje się umiarkowanego realnego wzrostu cen mieszkań własnościowych o około 0,4 procent rocznie do 2035 roku. Istnieją również silne różnice regionalne: silny wzrost wartości prognozowany jest na południu, a także w większym obszarze Berlina, w regionie Renu i regionie Ren-Men. Natomiast spadku cen można spodziewać się w regionach takich jak Kraj Saary, północna Hesja, Zagłębie Ruhry i wschodnie Niemcy. Potrzeba zwiększonej podaży gruntów budowlanych na tych ciasnych rynkach mieszkaniowych staje się coraz bardziej oczywista.

Centralnym aspektem pozostaje dostępność gruntów budowlanych. W związku z niedoborem gruntów budowlanych i rosnącymi cenami gruntów, na rynku mieszkaniowym panuje duże napięcie. Spadająca produktywność branży budowlanej znajduje odzwierciedlenie w wyższych kosztach nowych budów, które są obecnie prawie o jedną trzecią wyższe w porównaniu z poziomem z 2021 r. Nie oczekuje się szybkiej ulgi poprzez złagodzenie norm budowlanych, ponieważ cele klimatyczne w sektorze budowlanym odgrywają kluczową rolę i nie planuje się powrotu do starej polityki energetycznej.

Wskaźnik cen budowy i wskaźnik kosztów budowy

W tym kontekście istotne jest także rozróżnienie wskaźnika cen budowy od wskaźnika kosztów budowy. Terminy te są często błędnie zamieniane. Federalny Urząd Statystyczny zwraca uwagę, że zapytania o „wskaźnik kosztów budowy” często odnoszą się do wskaźnika cen budowy. Ta ostatnia odzwierciedla ceny sprzedaży producentów dla budownictwa i pokazuje ceny zakupu nabywców i deweloperów. Natomiast wskaźnik kosztów budowy dokumentuje rozwój cen bez podatku od sprzedaży czynników produkcji przy budowie nowych budynków mieszkalnych, które obejmują robociznę i materiały.

Ogólnie rzecz biorąc, wyzwania na rynku nieruchomości pozostają złożone, szczególnie w świetle niezbędnych dotacji na budowę mieszkań. Działania zaplanowane w umowie koalicyjnej mogą pogłębić istniejące nierównowagi. Spojrzenie na długoterminowy potencjał wzrostu wartości obszarów otaczających duże miasta pokazuje również, że lokalizacje peryferyjne prawdopodobnie będą tracić na wartości.

Więcej informacji na temat zmian cen nieruchomości w Niemczech można znaleźć w szczegółowej analizie Młoda wolność oraz objaśnienia dotyczące wskaźnika cen materiałów budowlanych Destatis.