Os preços dos imóveis estão mudando: como as áreas metropolitanas estão nas sombras!

Os preços dos imóveis estão mudando: como as áreas metropolitanas estão nas sombras!

A situação no mercado imobiliário alemão mudou significativamente nos últimos anos. Embora os preços tenham aumentado 117 por cento entre 2011 e 2024, houve um declínio de 3,7 por cento entre Junho de 2022 e o final de 2024. As propriedades ocupadas pelos proprietários, que perderam valor em comparação com os preços máximos em meados de 2022, são particularmente afectadas. Os proprietários e potenciais compradores são, portanto, confrontados com a questão de como os preços irão evoluir no futuro. Particularmente em áreas metropolitanas como Düsseldorf ou Frankfurt, as habitações unifamiliares atingem quase um milhão de euros, enquanto em regiões menos populares como Erfurt, Saarbrücken ou Bremen os preços caem para um terço.

O mercado imobiliário como um todo é considerado sobrevalorizado, com uma relação preço/renda em torno de 24. A queda dos preços é provocada por um desequilíbrio entre a oferta e a procura, com diferenças significativas consoante a região. A queda das taxas de fertilidade e o envelhecimento da população estão a atenuar a procura. Ao mesmo tempo, presume-se que haverá uma migração líquida que poderá compensar o excesso de mortes na Alemanha, com as metrópoles a crescerem através do influxo e as regiões periféricas a encolherem.

Diferenças regionais e previsões futuras

De acordo com as previsões actuais do Postbank Wohnatlas 2025, prevê-se um aumento moderado dos preços reais de cerca de 0,4 por cento ao ano para os condomínios até 2035. Existem também fortes diferenças regionais: prevêem-se fortes aumentos de valor no sul, bem como na área metropolitana de Berlim, na região do Reno e na região do Reno-Meno. Em contrapartida, é de esperar uma queda dos preços em regiões como o Sarre, o norte de Hesse, a região do Ruhr e o leste da Alemanha. A necessidade de uma maior oferta de terrenos para construção nestes mercados imobiliários restritos está a tornar-se cada vez mais evidente.

Um aspecto central continua a ser a disponibilidade de terrenos para construção. Devido à escassez de terrenos para construção e ao aumento dos preços dos terrenos, o mercado imobiliário está muito tenso. O declínio da produtividade da indústria da construção reflecte-se no aumento dos custos de novas construções, que são agora quase um terço superiores ao nível de 2021. Não se espera um alívio rápido através de uma flexibilização das normas de construção, uma vez que as metas climáticas no setor da construção desempenham um papel crucial e não está previsto um regresso à antiga política energética.

Índice de preços de construção e índice de custos de construção

Neste contexto, a diferenciação entre o índice de preços de construção e o índice de custos de construção também é importante. Esses termos são frequentemente trocados incorretamente. O Serviço Federal de Estatística salienta que os pedidos de “índice de custos de construção” referem-se frequentemente ao índice de preços de construção. Este último reflete os preços de venda ao produtor para a indústria da construção e mostra os preços de compra de compradores e incorporadores. Em contraste, o índice de custos de construção documenta a evolução dos preços, excluindo o imposto sobre vendas, para factores de produção na construção de novos edifícios residenciais, que incluem mão-de-obra e materiais.

Globalmente, os desafios no mercado imobiliário continuam complexos, especialmente tendo em conta os necessários subsídios à construção de habitação. As medidas previstas no acordo de coligação poderão aumentar os desequilíbrios existentes. Uma análise do potencial de aumento de valor a longo prazo nas áreas circundantes das grandes cidades também mostra que as localizações periféricas provavelmente perderão valor.

Para mais informações sobre a evolução dos preços imobiliários na Alemanha, leia a análise detalhada Liberdade jovem e as explicações do índice de preços da construção Destatis.