Prețurile imobiliarelor se schimbă: cum sunt zonele metropolitane în umbră!

Prețurile imobiliarelor se schimbă: cum sunt zonele metropolitane în umbră!

Situația de pe piața imobiliară din Germania s-a schimbat semnificativ în ultimii ani. În timp ce prețurile au crescut cu 117 la sută din 2011 până în 2024, a existat o scădere de 3,7 la sută între iunie 2022 și sfârșitul anului 2024. Proprietățile ocupate de proprietari, care și-au pierdut valoare în comparație cu prețurile de vârf de la jumătatea anului 2022, sunt afectate în mod deosebit. Prin urmare, proprietarii și potențialii cumpărători se confruntă cu întrebarea cum vor evolua prețurile în viitor. În special în zonele metropolitane precum Düsseldorf sau Frankfurt, casele unifamiliale ajung la aproape un milion de euro, în timp ce în regiunile mai puțin populare precum Erfurt, Saarbrücken sau Bremen prețurile scad la o treime.

Piața imobiliară în ansamblu este considerată supraevaluată, cu un raport preț/chirie în jur de 24. Scăderea prețurilor este cauzată de un dezechilibru între cerere și ofertă, cu diferențe semnificative în funcție de regiune. Scăderea ratelor fertilității și îmbătrânirea populației reduc cererea. În același timp, se presupune că va exista o migrație netă care ar putea compensa numărul excesului de decese în Germania, metropolele crescând prin aflux și scăderea regiunilor periferice.

Diferențele regionale și previziunile viitoare

Conform previziunilor actuale de la Postbank Wohnatlas 2025, se preconizează o creștere moderată a prețului real de aproximativ 0,4% pe an pentru condominii până în 2035. Există și diferențe regionale puternice: creșteri puternice ale valorii sunt prognozate în sud, precum și în zona extinsă a Berlinului, regiunea Rin și regiunea Rin-Main. În schimb, se poate aștepta scăderea prețurilor în regiuni precum Saarland, nordul Hessei, zona Ruhr și estul Germaniei. Necesitatea unei oferte sporite de terenuri pentru constructii pe aceste piete de locuinte inguste devine din ce in ce mai evidenta.

Un aspect central rămâne disponibilitatea terenului construit. Din cauza penuriei de terenuri pentru constructii si a cresterii preturilor terenurilor, piata imobiliara este foarte tensionata. Scăderea productivității industriei construcțiilor se reflectă în costurile mai mari ale construcțiilor noi, care sunt acum cu aproape o treime mai mari decât nivelul din 2021. Nu se așteaptă o ameliorare rapidă printr-o relaxare a standardelor de construcție, deoarece obiectivele climatice din sectorul construcțiilor joacă un rol crucial și nu este planificată revenirea la vechea politică energetică.

Indicele prețurilor construcțiilor și indicele costului construcțiilor

În acest context, diferențierea între indicele prețurilor construcțiilor și indicele costului construcțiilor este de asemenea importantă. Acești termeni sunt adesea interschimbați incorect. Oficiul Federal de Statistică subliniază că cererile pentru „indicele costului construcțiilor” se referă adesea la indicele prețurilor construcțiilor. Acesta din urmă reflectă prețurile de vânzare la producător pentru industria construcțiilor și arată prețurile de cumpărare ale cumpărătorilor și dezvoltatorilor. În schimb, indicele costurilor de construcție documentează evoluția prețurilor, excluzând taxa pe vânzări, pentru factorii de producție în construcția de clădiri rezidențiale noi, care includ forța de muncă și materialele.

În ansamblu, provocările de pe piața imobiliară rămân complexe, mai ales având în vedere subvențiile necesare pentru construcția de locuințe. Măsurile planificate în acordul de coaliție ar putea crește dezechilibrele existente. O privire asupra potențialului pe termen lung de creștere a valorii în zonele din jurul orașelor mari arată, de asemenea, că locațiile periferice sunt susceptibile să își piardă din valoare.

Pentru mai multe informații despre evoluția prețurilor proprietăților în Germania, citiți analiza detaliată Tânăra libertate și explicațiile indicelui prețurilor construcțiilor Destatis.