Ceny nehnuteľností sa menia: Ako sú metropolitné oblasti v tieni!

Ceny nehnuteľností sa menia: Ako sú metropolitné oblasti v tieni!

Situácia na nemeckom realitnom trhu sa za posledné roky výrazne zmenila. Kým od roku 2011 do roku 2024 ceny vzrástli o 117 percent, medzi júnom 2022 a koncom roka 2024 došlo k poklesu o 3,7 percenta. Postihnuté sú najmä nehnuteľnosti obývané vlastníkmi, ktoré v porovnaní s najvyššími cenami do polovice roka 2022 stratili hodnotu. Majitelia a potenciálni kupci sú preto postavení pred otázku, ako sa budú vyvíjať ceny v budúcnosti. Najmä v metropolách ako Düsseldorf či Frankfurt dosahujú rodinné domy takmer milión eur, v menej populárnych regiónoch ako Erfurt, Saarbrücken či Brémy klesnú ceny až na tretinu.

Trh s nehnuteľnosťami ako celok je považovaný za nadhodnotený, pomer cena/nájom je okolo 24. Pokles cien je spôsobený nerovnováhou ponuky a dopytu, pričom výrazné rozdiely závisia od regiónu. Klesajúca pôrodnosť a starnutie obyvateľstva tlmia dopyt. Zároveň sa predpokladá, že dôjde k čistej migrácii, ktorá by mohla kompenzovať nadmerný počet úmrtí v Nemecku, pričom metropoly rastú prílevom a periférne regióny sa zmenšujú.

Regionálne rozdiely a budúce prognózy

Podľa aktuálnych predpovedí Postbank Wohnatlas 2025 sa do roku 2035 očakáva mierny reálny rast cien o približne 0,4 percenta ročne pre kondomínia. Existujú aj výrazné regionálne rozdiely: silný nárast hodnoty sa predpovedá na juhu, ako aj v širšej oblasti Berlína, v regióne Rýn a v regióne Rýn-Mohan. Naopak, klesajúce ceny možno očakávať v regiónoch ako Sársko, severné Hesensko, Porúrie a východné Nemecko. Potreba zvýšenej ponuky stavebných pozemkov na týchto napätých trhoch s bývaním je čoraz evidentnejšia.

Ústredným aspektom zostáva dostupnosť stavebného pozemku. Pre nedostatok stavebných pozemkov a rastúce ceny pozemkov je trh s bývaním veľmi napätý. Klesajúca produktivita stavebníctva sa prejavuje vo vyšších nákladoch na novú výstavbu, ktoré sú teraz takmer o tretinu vyššie ako úroveň z roku 2021. Rýchla úľava prostredníctvom zmiernenia stavebných noriem sa neočakáva, keďže klimatické ciele v stavebníctve zohrávajú kľúčovú úlohu a návrat k starej energetickej politike sa neplánuje.

Index stavebných cien a index stavebných nákladov

V tejto súvislosti je dôležité aj rozlišovanie medzi indexom cien stavebníctva a indexom nákladov na výstavbu. Tieto pojmy sa často nesprávne zamieňajú. Spolkový štatistický úrad poukazuje na to, že žiadosti o „index stavebných nákladov“ sa často odvolávajú na index cien stavebníctva. Ten odzrkadľuje predajné ceny výrobcov pre stavebníctvo a zobrazuje nákupné ceny nákupcov a developerov. Naopak, index stavebných nákladov dokumentuje vývoj cien bez dane z obratu za výrobné faktory pri výstavbe nových obytných budov, ktoré zahŕňajú prácu a materiál.

Celkovo možno povedať, že výzvy na trhu s nehnuteľnosťami zostávajú zložité, najmä vzhľadom na potrebné dotácie na výstavbu bytov. Opatrenia plánované v koaličnej zmluve by mohli zvýšiť existujúce nerovnováhy. Pohľad na dlhodobý potenciál zvyšovania hodnoty v oblastiach okolo veľkých miest tiež ukazuje, že okrajové lokality pravdepodobne stratia hodnotu.

Pre viac informácií o vývoji cien nehnuteľností v Nemecku si prečítajte podrobnú analýzu Mladá sloboda a vysvetlenia indexu cien stavebníctva Destatis.