Cene nepremičnin se spreminjajo: Kako metropolitanska območja so v senci!

Cene nepremičnin se spreminjajo: Kako metropolitanska območja so v senci!

Razmere na nemškem nepremičninskem trgu so se v zadnjih letih močno spremenile. Medtem ko so cene od leta 2011 do leta 2024 narasle za 117 odstotkov, je med junijem 2022 in koncem leta 2024 prišlo do padca za 3,7 odstotka. Lastniške nepremičnine, ki so izgubile vrednost v primerjavi z najvišjimi cenami do sredine leta 2022, so še posebej prizadete. Lastniki in bodoči kupci se zato soočajo z vprašanjem, kako se bodo cene gibale v prihodnje. Zlasti v metropolitanskih območjih, kot sta Düsseldorf ali Frankfurt, enodružinske hiše dosegajo skoraj milijon evrov, medtem ko v manj priljubljenih regijah, kot so Erfurt, Saarbrücken ali Bremen, cene padejo na tretjino.

Nepremičninski trg kot celota velja za precenjenega, razmerje med ceno in najemnino je okoli 24. Padec cen je posledica neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem, pri čemer so velike razlike glede na regijo. Upadanje stopnje rodnosti in staranje prebivalstva zmanjšujeta povpraševanje. Hkrati se domneva, da bo prišlo do neto migracij, ki bi lahko nadomestile presežno število smrti v Nemčiji, pri čemer bodo metropole rasle zaradi priliva in krčile obrobne regije.

Regionalne razlike in prihodnje napovedi

Glede na trenutne napovedi Postbank Wohnatlas 2025 se do leta 2035 pričakuje zmerno realno zvišanje cen za približno 0,4 odstotka na leto za etažne lastnine. Obstajajo tudi velike regionalne razlike: močna povišanja vrednosti so napovedana na jugu, pa tudi v širšem območju Berlina, v regiji Ren in regiji Ren-Majna. Nasprotno pa je mogoče pričakovati padanje cen v regijah, kot so Posarje, severni Hessen, Porurje in vzhodna Nemčija. Potreba po večji ponudbi stavbnih zemljišč na teh tesnih stanovanjskih trgih postaja vse bolj očitna.

Osrednji vidik ostaja razpoložljivost zazidljivih zemljišč. Zaradi pomanjkanja zazidljivih zemljišč in naraščajočih cen zemljišč je stanovanjski trg zelo napet. Zmanjševanje produktivnosti gradbeništva se odraža v višjih stroških novogradenj, ki so sedaj skoraj za tretjino višji od ravni iz leta 2021. Hitro olajšanje z omilitvijo gradbenih standardov ni pričakovati, saj imajo podnebni cilji v gradbeništvu ključno vlogo in vrnitev k stari energetski politiki ni predvidena.

Indeks cen gradenj in indeks stroškov gradenj

V tem kontekstu je pomembno tudi razlikovanje med indeksom cen gradbeništva in indeksom stroškov gradnje. Ti izrazi se pogosto nepravilno zamenjujejo. Zvezni statistični urad poudarja, da se zahteve za "indeks stroškov gradnje" pogosto nanašajo na indeks cen gradbeništva. Slednja odraža prodajne cene proizvajalcev za gradbeništvo in prikazuje nabavne cene kupcev in izvajalcev. Nasprotno pa indeks stroškov gradnje dokumentira razvoj cen brez prometnega davka za proizvodne dejavnike pri gradnji novih stanovanjskih stavb, ki vključujejo delo in material.

Na splošno ostajajo izzivi na nepremičninskem trgu kompleksni, zlasti glede na potrebne subvencije za gradnjo stanovanj. Ukrepi, predvideni v koalicijski pogodbi, bi lahko povečali obstoječa neravnovesja. Pogled na dolgoročni potencial povečanja vrednosti na območjih, ki obdajajo velika mesta, tudi kaže, da bodo obrobne lokacije verjetno izgubile vrednost.

Za več informacij o gibanju cen nepremičnin v Nemčiji preberite podrobno analizo Mlada svoboda in pojasnila indeksa cen gradbeništva Destatis.