Fastighetspriserna förändras: Hur storstadsområdena ligger i skymundan!

Fastighetspriserna förändras: Hur storstadsområdena ligger i skymundan!

Situationen på den tyska fastighetsmarknaden har förändrats avsevärt de senaste åren. Medan priserna steg med 117 procent från 2011 till 2024, skedde en nedgång med 3,7 procent mellan juni 2022 och slutet av 2024. Särskilt ägarbostadsfastigheter, som har tappat i värde jämfört med topppriser i mitten av 2022, drabbas. Ägare och presumtiva köpare ställs därför inför frågan om hur priserna kommer att utvecklas i framtiden. Särskilt i storstadsområden som Düsseldorf eller Frankfurt når småhus nästan en miljon euro, medan priserna i mindre populära regioner som Erfurt, Saarbrücken eller Bremen sjunker till en tredjedel.

Fastighetsmarknaden som helhet anses övervärderad, med ett pris/hyra förhållande på cirka 24. Prisfallet orsakas av en obalans i utbud och efterfrågan, med betydande skillnader beroende på region. Fallande fertilitetstal och en åldrande befolkning dämpar efterfrågan. Samtidigt antas det bli en nettomigrering som skulle kunna kompensera för det överdrivna antalet dödsfall i Tyskland, med metropoler som växer genom tillströmning och perifera regioner som krymper.

Regionala skillnader och framtidsprognoser

Enligt aktuella prognoser från Postbank Wohnatlas 2025 förväntas en måttlig real prisökning på cirka 0,4 procent per år för bostadsrätter fram till 2035. Det finns också starka regionala skillnader: starka värdestegringar förutses i såväl söder som i Stor-Berlin-området, Rhen-regionen och Rhen-Main-regionen. Däremot kan fallande priser förväntas i regioner som Saarland, norra Hessen, Ruhrområdet och östra Tyskland. Behovet av ett ökat utbud av byggmark på dessa trånga bostadsmarknader blir allt tydligare.

En central aspekt är fortfarande tillgången på byggmark. På grund av bristen på byggmark och stigande markpriser är bostadsmarknaden mycket spänd. Byggbranschens sjunkande produktivitet avspeglas i högre nybyggnadskostnader, som nu är nästan en tredjedel högre än 2021 års nivå. Snabb lättnad genom en uppmjukning av byggnormerna förväntas inte, eftersom klimatmålen i byggsektorn spelar en avgörande roll och en återgång till den gamla energipolitiken inte planeras.

Byggprisindex och byggkostnadsindex

I detta sammanhang är också differentieringen mellan byggprisindex och byggkostnadsindex viktig. Dessa termer är ofta felaktigt utbytta. Federal Statistical Office påpekar att förfrågningar om "byggnadskostnadsindex" ofta hänvisar till byggprisindex. Den senare speglar producentens försäljningspriser för byggbranschen och visar inköpspriserna för köpare och byggherrar. Däremot dokumenterar byggkostnadsindex prisutvecklingen exklusive omsättningsskatt för produktionsfaktorer vid uppförande av nya bostadshus, vilket inkluderar arbete och material.

Sammantaget är utmaningarna på fastighetsmarknaden fortfarande komplexa, särskilt med tanke på de nödvändiga bostadsbyggandestöden. Åtgärder som planeras i koalitionsavtalet kan öka befintliga obalanser. En titt på den långsiktiga potentialen för värdeökning i områdena kring storstäderna visar också att perifera lägen sannolikt kommer att förlora i värde.

För mer information om fastighetsprisutvecklingen i Tyskland, läs den detaljerade analysen Ung frihet och förklaringarna till byggprisindex Destatis.