房地产价格正在发生变化：大都市区多么处于阴影之中！

房地产价格正在发生变化：大都市区多么处于阴影之中！

近年来，德国房地产市场的情况发生了显着变化。虽然从 2011 年到 2024 年，价格上涨了 117%，但从 2022 年 6 月到 2024 年底，价格却下降了 3.7%。到 2022 年中期，与峰值价格相比，自住房产的价值已经下降，受到的影响尤其严重。因此，业主和潜在买家面临着未来价格如何发展的问题。特别是在杜塞尔多夫或法兰克福等大都市地区，单户住宅的价格接近一百万欧元，而在埃尔福特、萨尔布吕肯或不来梅等不太受欢迎的地区，价格则降至三分之一。

房地产市场整体被认为估值过高，房价租金比在24左右。价格下跌是供需不平衡造成的，不同地区差异较大。生育率下降和人口老龄化正在抑制需求。与此同时，预计将出现净移民，这可以弥补德国过多的死亡人数，大都市通过人口涌入而增长，而外围地区则在萎缩。

地区差异及未来预测

根据 Postbank Wohnatlas 2025 目前的预测，到 2035 年，公寓的实际价格预计每年温和增长 0.4% 左右。区域差异也很大：预计南部以及大柏林地区、莱茵河地区和莱茵美因地区的价值将强劲增长。相比之下，萨尔州、黑森州北部、鲁尔区和德国东部等地区的价格预计会下降。在这些紧张的住房市场中，增加建筑用地供应的需求变得越来越明显。

一个核心问题仍然是建筑用地的可用性。由于建设用地短缺和地价上涨，房地产市场十分紧张。建筑业生产率的下降反映在新建建筑成本的上升上，目前该成本比 2021 年的水平高出近三分之一。预计不会通过放宽建筑标准来迅速缓解压力，因为建筑行业的气候目标发挥着至关重要的作用，并且没有计划恢复旧的能源政策。

建筑价格指数和建筑成本指数

在此背景下，区分建筑价格指数和建筑成本指数也很重要。这些术语经常被错误地互换。联邦统计局指出，要求提供的“建筑成本指数”通常指的是建筑价格指数。后者反映了建筑行业的生产者销售价格，并显示了买家和开发商的购买价格。相比之下，建筑成本指数记录了新住宅建筑建设中生产要素（包括劳动力和材料）的不含销售税的价格发展情况。

总体而言，房地产市场的挑战仍然复杂，特别是考虑到必要的住房建设补贴。联合政府协议中计划采取的措施可能会加剧现有的失衡。审视大城市周边地区的长期价值增长潜力还表明，外围地区可能会贬值。

有关德国房地产价格发展的更多信息，请阅读详细分析 年轻的自由 及建筑工程价格指数的解释 国家统计局 。