Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich in einem wegweisenden Urteil entschieden, dass eine hohe Anzahl von Grundstücksveräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums nicht automatisch einen gewerblichen Grundstückshandel bedeutet. In der Entscheidung, die auf einen Fall einer Immobilien-GmbH zurückgeht, bestätigte der BFH die Auffassung des Finanzgerichts, dass die Absicht zur Veräußnung nicht allein durch die Zahl der Verkaufsobjekte ermittelt werden kann. Insbesondere wurde hervorgehoben, dass die drei Objekte umfassende Grenze lediglich eine Indikation darstellt, nicht jedoch eine starre Regelung ist, die als alleiniger Beweis für einen gewerblichen Grundstückshandel dienen sollte.
Das Verfahren drehte sich um eine Immobilien-GmbH, die im Jahr 2007 mehrere Vermietungsobjekte erwarb. Nachdem 2012 einer der beiden Geschäftsführer verstorben war, veräußerte die GmbH im Jahr 2023 insgesamt dreizehn Immobilien. Das Finanzamt war der Ansicht, dass die GmbH von Anfang an gewerblich tätig gewesen sei, da die Veräußeringen eine hohe Zahl erreicht hatten.
Der rechtliche Kontext
Die rechtliche Grundlage der Entscheidung stützt sich auf die sogenannte Drei-Objekt-Grenze, die besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel dann angenommen werden kann, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Allerdings stellte das Finanzgericht fest, dass eine hohe Anzahl an Veräußern nicht unbedingt die Veräußnungsabsicht zum Zeitpunkt des Erwerbs belegt. Der BFH bestätigte dies in seinem Beschluss vom 20. März 2025 (Az. III R 14/23).
Das Urteil rückt die Bedeutung zusätzlicher Beweisanzeichen in den Fokus, um Gewissheit über die gewerbliche Absicht zu erlangen. So wurde im konkreten Fall das überraschende Versterben eines Gesellschafters als besonderer Umstand berücksichtigt. Das Finanzgericht stellte zudem klar, dass die GmbH die Voraussetzungen für eine erweiterte Kürzung nach den geltenden steuerlichen Vorschriften erfüllt hatte.
Urtelefon im Detail
Die Entscheidung, dass die A GmbH keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat, wurde durch die Feststellung gestützt, dass innerhalb der ersten fünf Jahre kein Objekt veräußert wurde. Die Veräußerungen fanden erst im sechsten Jahr und dann zwei weitere im Jahr 2015 statt. Das Finanzgericht berücksichtigte auch die Gesamtentwicklung der Grundstücksankäufe und -verkäufe, und erklärte, dass die Indizien für eine bedingte Veräußnungsabsicht während des Fünf-Jahres-Zeitraums nicht vorlagen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entscheidung des BFH und die Argumentation des Finanzgerichts ein wichtiges Signal für Unternehmen darstellen, die im Immobiliensektor tätig sind. Es bleibt zu beobachten, wie sich diese Rechtsprechung langfristig auf die steuerliche Behandlung von Grundstückshändlern auswirken wird. Für viele könnte dies bedeuten, dass sie auch ohne die Unterschreitung der Drei-Objekt-Grenze weiterhin im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten operieren können.
Das Urteil des Finanzgerichts steht übrigens nicht im Widerspruch zu früheren Entscheidungen des BFH, was die Bedeutung solcher Einzelfallbetrachtungen unterstreicht. Entsprechend ist auch die Überlegung, dass die Besonderheiten jedes einzelnen Falls entscheidend für die steuerliche Bewertung sind.
Weitere Informationen finden sich in den detaillierten Entscheidungen der entsprechenden Institutionen: STB-Web und Bundesfinanzhof.
