Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage stellt für viele junge Käufer einen wichtigen Schritt in die finanzielle Zukunft dar. Neuesten Berichten zufolge nutzen viele Käufer, darunter auch sogenannte „Max“, der in seinen späten 20ern ist und eine 2-Zimmer-Wohnung in Köln für 210.000 Euro erwerben möchte, atypische Methoden zur Finanzierung. Max plant, seine 50.000 Euro Eigenkapital sowie Einnahmen aus der Vermietung zur Finanzierung seines Vorhabens zu verwenden.
Beim Immobilienerwerb kommt oft die Frage auf, ob bestehende Wertpapierdepots aufgelöst werden sollten, um Eigenkapital zu schaffen. Eine Erhebung von Süddeutsche.de zeigt, dass solche Depots häufig für die Altersvorsorge genutzt werden. In Zeiten niedriger Sparzinsen erfreuen sich Aktien und Wertpapiere aufgrund ihrer höheren Renditemöglichkeiten von 6-8% bei einem diversifizierten Portfolio wachsender Beliebtheit.
Unterschiedliche Finanzierungsansätze
Max muss bei seinem Immobilienkauf, der etwa 200.000 Euro kosten soll, zusätzlich etwa 10% Nebenkosten einkalkulieren. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer von 6,5% in Nordrhein-Westfalen und Notar- sowie Grundbuchgebühren von rund 2%. Während die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Kreditraten dienen sollen, könnte sich ein fundiertes Wissen über Wertpapierdepots auszahlen. Denn gemäß den Informationen von Süddeutsche.de kann ein Depot auch als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung genutzt werden – wenngleich nicht bei jeder Bank und jedem Depot.
Interessanterweise könnten Käufer wie Max bei der Abtretung ihres Depots an eine Bank temporär bessere Konditionen bei der Finanzierung erhalten. Dabei bleibt dem Kunden jedoch der Anspruch auf Kursgewinne und Dividenden, was die Entscheidung weiter erleichtern könnte. Es ist jedoch zu beachten, dass Banken in der Regel nur 50-60% des Depotwerts als Sicherheit anerkennen, was einen erheblichen Abschlag von 40-50% impliziert.
Risiken und steuerliche Aspekte
Die Investition in Wertpapiere birgt Risiken, da Kursentwicklungen unvorhersehbar sind. Max würde zudem beim Verkauf seines Depots steuerliche Abgaben in Höhe von bis zu 27,99% (inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) berücksichtigen müssen. Der effektive Umgang mit solchen finanziellen Verpflichtungen erfordert, dass Käufer Erfahrung im Finanzgeschäft mitbringen und aktiv mit Banken verhandeln.
Max‘ Kaufvorhaben wird durch weitere Faktoren beeinflusst: Die Faustregel für den Erhaltungsaufwand sieht vor, 1% des Kaufpreises jährlich einzuplanen. In seinem Fall wären das rund 2.100 Euro pro Jahr, die neben den anfallenden Nebenkosten und der Tilgung des Hypothekenkredits von 1,5% bei einer 15-jährigen Zinsbindung bedacht werden müssen. Ohne Mietausfälle dürfte der Verkaufspreis seiner Immobilie nach 15 Jahren etwa 282.632 Euro betragen, was einer Wertsteigerung von etwa 35% entspricht.
Zusammenfassend zeigt sich, dass der Immobilienkauf als Kapitalanlage durch vielfältige Optionen und Überlegungen geprägt ist. Käufer wie Max können von einer Kombination aus Eigenkapital, Wertpapierdepots und Mieteinnahmen profitieren, müssen jedoch auch die damit verbundenen Risiken und steuerlichen Verpflichtungen im Auge behalten, um nachhaltig erfolgreich zu sein.
