Wohnungsknappheit in Deutschland: Preise steigen, Zinsen hoch – Wie lange noch?

Ein Ende der Wohnungsknappheit ist in Deutschland nicht abzusehen. Vor allem in den Ballungsräumen spitzt sich die Lage zu. In Berlin etwa entstehen jährlich etwa 13.000 neue Wohnungen – bei einem Zuzug von 65.000 Menschen pro Jahr. Doch eine Wohnung zu mieten oder gar zu kaufen ist für die meisten nur noch ein Traum, an dessen Erfüllung sie nach vielen vergeblichen Wohnungssuchen nicht mehr glauben. Neben der Knappheit an Angeboten spielen auch die gestiegenen Preise und insbesondere die hohen Zinsen ein große Rolle: Für viele Wohnungsbaugesellschaften ist ein Investment in den Wohnungsbau entweder nicht mehr im Budgetplan oder aber die Mieten müssten derart erhöht werden, dass dies für einen normalen Haushalt nicht mehr darstellbar ist. Themen wie Altersarmut, Probleme für junge Familien oder Behinderung der Zuwanderung von Fachkräften sind die konkreten Folgen.

Anders als in Berlin oder anderen Großstädten stellt sich die Lage im ländlichen Raum dar. Hier berichten Vermieter, dass sie für beste Wohnungen – etwa im bayrischen Raum – keine Mieter finden, obwohl im Gegensatz zu Berlin die Infrastruktur etwa im Bereich Kindergärten hervorragend sei.

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer im Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, sagte der Berliner Zeitung: „Bei den aktuellen Immobilienpreisen und Bauzinsen müsste jemand, der sich eine 80-Quadratmeter-Wohnung in den Großstädten kaufen will, zwischen 8000 und 10.000 Euro netto im Monat verdienen. Das kann sich niemand leisten.“

Die Zahlen sind besorgniserregend: Im Wohnungsbau waren die Aufträge im August 2022 schon um real 23,8 Prozent eingebrochen und sind im August dieses Jahres noch mal um 6,5 Prozent zurückgegangen, wie sich aus den am Mittwoch veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts für das Bauhauptgewerbe ergibt. In den ersten acht Monaten dieses Jahres hat der Umsatz im Bauhauptgewerbe um real 4,0 Prozent unter dem Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraums gelegen, im Wohnungsbau sogar um 10,8 Prozent. Eine Besserung ist nicht in Sicht. Tim-Oliver Müller: „Die Lage auf dem Wohnungsmarkt wird noch viel schlimmer. Denn vor dem Auftragseingang müssen Bauprojekte erst genehmigt werden, und die Genehmigungszahlen sinken seit Monaten. Im kommenden Jahr wird das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen deshalb weit verfehlt, und es werden voraussichtlich nicht einmal 200.000 Wohnungen gebaut.“

Müller äußert Kritik an der Untätigkeit der Bundesregierung und wirft ihr vor, die falschen Prioritäten zu setzen: „Ich verstehe nicht, wie der Staat Geld für so viele Dinge ausgeben kann, jedoch bei einem Thema zu versagen droht, das zu einer schweren gesellschaftlichen Krise führen kann – wenn das Grundrecht auf Wohnen nämlich nicht mehr gewährleistet werden kann.“ Offenbar haben auch die jüngsten Krisengespräche noch nichts gebracht: „Wir haben vier Wochen nach dem Bau-Gipfel mit der Bundesregierung bisher kein konkretes Signal bekommen, wie es weitergehen soll. Das verstehe ich nicht“, so Verbandschef Müller.

Die Branche hat klare Vorstellungen, wie schon im kommenden Jahr eine gewisse Linderung des Notstands erreicht werden könnte. Müller: „Wir brauchen ein Zinsverbilligungsprogramm der KfW für Gebäude mit dem Standard EH55, um all die bereits genehmigten Projekte in Angriff nehmen zu können, die heute schon in den Schubladen liegen.“ Der Verbandschef ist überzeugt: „Wenn es für Wohnungsbauprojekte Kredite mit zwei Prozent Zinsen gäbe, könnten Zehntausende Wohnungen im kommenden Jahr mehr gebaut und Mieten bei 10 oder 12 Euro statt bei 20 Euro pro Quadratmeter ermöglicht werden.“

Müller sieht politischen Handlungsbedarf, weil sich die Unternehmen sonst mangels wirtschaftlicher Perspektive vom Wohnungsbau abwenden würden: „Der Bauindustrie geht es nicht schlecht, sondern dem Wohnungsbau geht es schlecht. Wenn keine Wohnungen gebaut werden, dann gehen Bauunternehmen und Handwerker in andere Bereiche wie Sanierung oder Infrastruktur. Es gibt genug zu tun.“

Für das gesamte Bauhauptgewerbe veröffentlichte das Statistische Bundesamt ein deutliches Orderplus: Im August lag der Auftragseingang demnach um 10,8 Prozent über dem Niveau des Vormonats, im Vorjahresvergleich wurde sogar ein reales Plus von 17,5 Prozent ausgewiesen. Tim-Oliver Müller erläutert, dass die aktuellen Konjunkturindikatoren für das Bauhauptgewerbe im Kontext gesehen werden müssten: „Diese positive Entwicklung im Auftragseingang ist gut, allerdings ausschließlich auf mehrere Großprojekte im Bahnbau zurückzuführen. Dies ist erfreulich für die Bahnbaubetriebe, kann und darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Auftragseingang im Wohnungsbau nach wie vor rückläufig ist.“

Der Anstieg im Bauhauptgewerbe sei zum einen der realen Verdoppelung der Aufträge im Wirtschaftstiefbau – in dem überwiegend die Bahn enthalten ist – zu verdanken und zum anderen einem statistischen Basiseffekt, schließlich sei der Auftragseingang im Vorjahresmonat (August 2022) um 15,6 Prozent zurückgegangen. „Die Rückgänge schwächen sich nur aufgrund der statistischen Effekte ab, nicht weil die Talsohle im Wohnungsbau erreicht wäre oder genügend Maßnahmen seitens der Politik ergriffen wurden, um das Ruder endlich herumzureißen“, fasst Müller die Situation in einer Mitteilung des Verbandes zusammen. „Für das gesamte Bauhauptgewerbe ergibt sich für die ersten acht Monate – trotz der guten Entwicklung im Wirtschaftstiefbau – immer noch ein reales Orderminus von 7,6 Prozent“, so Müller. „Es wundert somit nicht, dass für den Umsatz im August nur eine reale Stagnation auf dem schon schlechten Vorjahreswert ausgewiesen wurde.“

Dass der Umsatz im Bauhauptgewerbe nicht noch schlechter ausgefallen sei, sei ebenfalls auf statistische Effekte zurückzuführen, schließlich würden schon seit April 2022 reale Umsatzrückgänge ausgewiesen.