Ein jüngstes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat erhebliche Auswirkungen auf die Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung von Sondereigentum innerhalb von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG). Vermieter von gewerblichem Sondereigentum dürfen Bruttobeträge aus der Betriebskostenabrechnung übernehmen, vorausgesetzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nicht zur Umsatzsteuer optiert. Dies stellt sicher, dass die Abrechnung auch steuerlich korrekt erfolgt, insbesondere wenn es um die Rückforderung von Betriebskosten geht.
Im konkreten Fall forderte ein Mieter eines Friseursalons eine Rückzahlung von Betriebskosten. Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter sämtliche Nebenkosten sowie die gültige Mehrwertsteuer von 19 % zu entrichten hat. Der Vermieter, der zur Umsatzsteuer optiert hatte, musste aber die Vorgaben der WEG berücksichtigen, die nicht zur Umsatzsteuer optiert hatte. Dies führte zu einer Auseinandersetzung über die in der Betriebskostenabrechnung angegebenen Beträge und deren Steueranteil. Der BGH entschied, dass die Abrechnung des Vermieters korrekt war, da er keine Pflicht zur Herausrechnung der Umsatzsteuer hatte.
Aufklärung über die Umsatzsteueroption
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die komplexen Regelungen zur Umsatzsteuer in Mehrfamilienhäusern. Grundsätzlich ist die Vermietung von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei, es sei denn, der Vermieter optiert zur Umsatzsteuer, was in diesem Fall erfolgte, da der Mieter als Unternehmer gilt. Dies ist ein entscheidender Punkt, denn die WEG wird selbst als Unternehmerin betrachtet, da sie nach § 4 Nr. 13 UStG Leistungen an die Wohnungseigentümer erbringt. Diese Regelung lässt keinen Vorsteuerabzug für die WEG zu, es sei denn, sie erbringt umsatzsteuerpflichtige Leistungen, etwa bei Reparaturen oder bei der Lieferung von selbst erzeugtem Strom.
Die steuerlichen Aspekte einer WEG sind insgesamt anspruchsvoll. Während in der Regel keine Umsatzsteuervoranmeldungen erforderlich sind, muss die WEG bei einer Jahresumsatzhöhe von über 17.500 EUR die Umsatzsteuer abführen. Wohnungseigentümer hingegen können einen Vorsteuerabzug geltend machen, wenn die Wohnungen unternehmerisch genutzt werden oder umsatzsteuerpflichtig vermietet sind.
Relevanz für Eigentümergemeinschaften
In der Praxis ist es entscheidend, dass die WEG vorab im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen mehrheitlichen Beschluss zur Umsatzsteueroption fasst. Andernfalls haben die Eigentümer keinen automatischen Anspruch auf eine Abrechnung mit Umsatzsteuerausweis. Zudem müssen ordnungsgemäße Rechnungen ausgestellt werden, um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können.
Für Eigentümer von Sondereigentum ist es daher ratsam, sich über die Möglichkeiten und Pflichten in Bezug auf die Umsatzsteuer umfassend zu informieren. Nur so können sie ihre Ansprüche und Verpflichtungen korrekt wahrnehmen und rechtzeitig handeln, insbesondere im Hinblick auf mögliche Ertragsteuern oder die Einspeisung von Strom aus Blockheizkraftwerken und Photovoltaikanlagen.
Das Urteil des BGH vom 15. Januar 2025 mit dem Aktenzeichen XII ZR 29/24 steht exemplarisch für die Notwendigkeit einer präzisen und rechtssicheren Abwicklung bei der Abrechnung von Betriebskosten in Eigentümergemeinschaften. Die Herausforderungen, die sich aus den unterschiedlichen steuerlichen Optionen ergeben, sind vielfältig und bedürfen einer genauen Betrachtung und Planung, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Für weitere Informationen zu den Regelungen der WEG und der damit verbundenen Umsatzsteuerthematik empfiehlt es sich, einschlägige Fachquellen wie Haufe und GKK Partners zu konsultieren.
