Finanzminister Markus Marterbauer hat kürzlich bedeutende Maßnahmen zur Anpassung der Besteuerung von Grundstücksverkäufen vorgestellt. Ziel dieser Anpassungen ist vor allem die Schließung von Steuerschlupflöchern bei großen Immobilien-Transaktionen, insbesondere bei sogenannten Share Deals. Diese Verkäufe, bei denen Anteile an Unternehmen, die Immobilien halten, übertragen werden, sind häufig steuerlich begünstigt gewesen. Laut Kleine Zeitung wird erwartet, dass diese Maßnahmen im laufenden Jahr Einnahmen von 45 Millionen Euro und im Jahr 2026 sogar 135 Millionen Euro bringen.
Ein zentraler Bestandteil der neuen Regelungen ist die Erhöhung der Grunderwerbsteuer (GrEst) sowie die Einführung eines Umwidmungszuschlags. Der Umwidmungszuschlag beträgt 30% des Veräußerungsgewinns, wenn Grundstücke von Grünland oder Ackerland in Bauland umgewidmet werden. Diese Neuerung tritt für Verkäufe ab dem 1. Juli 2023 in Kraft, wenn die Umwidmung ab dem 1. Januar 2025 erfolgt. Ein Beispiel verdeutlicht die Auswirkungen dieser Regelung: Ein Grundstück, das ursprünglich für 10.000 Euro als Grünland gekauft und für 100.000 Euro verkauft wird, würde einen Veräußerungsgewinn von 90.000 Euro erzielen, was zu einem Umwidmungszuschlag von 27.000 Euro führt, der jedoch auf 10.000 Euro gekürzt werden muss, da die Einkünfte den Veräußerungserlös übersteigen.
Änderungen bei der Grunderwerbsteuer
Die neuen Regelungen zur Grunderwerbsteuer betreffen vor allem Immobiliengesellschaften und führen zu einer deutlichen Erhöhung der Steuerlast. Wie BDO berichtet, wird die Begünstigung bei der Bemessungsgrundlage aufgehoben und durch den Verkehrswert ersetzt. Der Steuersatz steigt von bisher 0,5% auf 3,5%. Zudem wird die Schwelle für die Steuerpflicht bei Share Deals von 95% auf 75% gesenkt, was bedeutet, dass schon bei einer Anteilsübertragung von mehr als 75% innerhalb von sieben Jahren Steuerpflicht entsteht.
Diese neuen Regelungen erfassen eine breite Palette an Gesellschaftsformen, darunter rechtsfähige Personen- und Kapitalgesellschaften sowie Genossenschaften. Ausnahmen gelten nur für Anteilsübertragungen im Familienkreis sowie für Umgründungen und die Einlage von Immobilien in Gesellschaften.
Umwidmungsgewinne und Übergangsregelungen
Die Besteuerung von Umwidmungsgewinnen wird ebenfalls verschärft, die neuen Steuervorschriften für diesen Bereich gelten für Veräußerungen, die ab dem 1. Juli 2025 stattfinden, vorausgesetzt die Umwidmung erfolgt ab 1. Januar 2025. Auf positive Einkünfte aus der Veräußerung umgewidmeter Grundstücke wird der Umwidmungszuschlag von 30% angewendet, wenn die Einkünfte den Veräußerungserlös übersteigen.
Für jene Transaktionen, die vor dem 1. Juli 2025 durchgeführt werden, bleiben die bisherigen Regelungen jedoch bestehen. Diese Übergangsregelungen sind wichtig für Immobilientransaktionen, die vor Inkrafttreten der neuen Gesetze finalisiert werden.
Insgesamt zeigt sich, dass die Bundesregierung mit diesen Maßnahmen ein strengeres Rahmenwerk für die Besteuerung von Immobilienverkäufen schaffen möchte, um Steuerschlupflöcher zu schließen und eine gerechtere Besteuerung zu gewährleisten.
