Geschlossene Immobilienfonds, die seit Juli 2013 als geschlossene Immobilien-Publikums-AIF klassifiziert sind, bieten Anlegern eine Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren. Diese Fonds haben sich durch die Regulierung im Kapitalanlagegesetzbuch, die vor zwölf Jahren wirksam wurde, von einem „grauen“ zu einem „weißen“ Finanzierungsinstrument entwickelt. Dabei dürfen solche Fonds nur von Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) aufgelegt und verwaltet werden, die unter der Aufsicht der BaFin stehen. Externe Verwahrstellen, wie Depotbanken oder Notare, sorgen dafür, dass die KVG entsprechend überwacht wird und Vermögenswerte sicher verwahrt werden.
Die Anforderungen an das Risiko- und Liquiditätsmanagement sind streng geregelt. Anleger müssen in der Regel mit einer Kapitalbindung von mindestens zehn Jahren rechnen. Analystin Stephanie Lebert von Scope hebt hervor, dass diese Regulierung weitgehend gelungen ist. Sie bezeichnet Regelungen zur Fremdkapitalaufnahme, dem Währungsrisiko und der Risikomischung als signifikante Fortschritte. Dennoch sind Anleger in diesen Fonds nicht ohne Risiko: Sie werden zu Mitunternehmern und sollten sich über die Leistungsbilanz der Anbieter informieren, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Aktuelle Marktentwicklungen und Trends
Laut den neuesten Informationen wurden 2024 elf neue Immobilienfonds mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von etwa 384 Millionen Euro von der BaFin zugelassen. Dies stellt das geringste Neuangebot in dieser Assetklasse dar, was auf starke Konkurrenz durch festverzinsliche Anlagen und eine schwierige Situation im Immobilienmarkt zurückgeführt wird. Tatsächlich wurde im ersten Halbjahr 2025 das niedrigste Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland seit 2009 verzeichnet.
Von den zugelassenen Fonds investieren vier in die USA und sieben in Deutschland, mit verschiedenen Nutzungsarten wie Einzelhandelsimmobilien, Seniorenimmobilien und Büroimmobilien. Die typischen Ausschüttungsrenditen liegen eher bei vier Prozent als bei fünf Prozent p.a. Lebert sieht jedoch Chancen, Immobilien zu attraktiven Preisen zu erwerben, insbesondere im Bereich des Wohnens und des Lebensmitteleinzelhandels. Analyst Stefan Loipfinger ergänzt, dass der Kaufzeitpunkt entscheidend für die Wertentwicklung der Fondsimmobilien ist.
Geplante Regulierung und Verbraucherschutz
Die Unsicherheit vieler Privatanleger in Bezug auf Immobilienfonds hat auch die Bundesregierung auf den Plan gerufen. Sie plant eine Gesetzgebung zur Erhöhung der Transparenz und Sicherheit bei geschlossenen Immobilienfonds. Das Bundeskabinett hat einen Entwurf für eine neue Regulierung beschlossen, die unregulierte geschlossene Fonds mit einem transparenten Regelwerk versehen soll. Prinzipielle Ziele dieser Gesetzgebung sind die Senkung der Transaktionskosten, transparentere Bewertungsverfahren und eine Begrenzung der Kreditaufnahme auf 30 %.
Verbraucherschützer fordern zudem mehr Transparenz, insbesondere in Bezug auf die Kosten, die bei Umschichtungen von Wertpapieren anfallen können. Diese Transaktionskosten werden häufig von den Anlegern getragen und können die Rendite langfristig mindern. Auch die Unabhängigkeit der bewertenden Personen wird als zentral für den Anlegerschutz erachtet, da aktuelle gesetzliche Regelungen oft keine externe Bewertung erlauben. Lebert und Loipfinger betonen beide, wie wichtig es ist, dass zukünftige Regelungen auch in der Lage sind, den Anlegerschutz zu gewährleisten und gleichzeitig eine sinnvolle Teilnahme an geschlossenen Immobilienfonds zu ermöglichen.
