Die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren erheblich gewandelt. Während die Preise von 2011 bis 2024 um 117 Prozent stiegen, kam es zwischen Juni 2022 und Ende 2024 zu einem Rückgang von 3,7 Prozent. Besonders betroffen sind selbstgenutzte Immobilien, die im Vergleich zu den Höchstpreisen bis Mitte 2022 an Wert verloren haben. Eigentümer und Kaufinteressenten stehen infolgedessen vor der Frage, wie sich die Preise künftig entwickeln werden. Besonders in Ballungsräumen wie Düsseldorf oder Frankfurt erreichen Einfamilienhäuser nahezu eine Million Euro, während in weniger nachgefragten Regionen wie Erfurt, Saarbrücken oder Bremen die Preise auf ein Drittel sinken.
Der Immobilienmarkt gilt insgesamt als überbewertet, mit einem Preis-/Mietverhältnis von rund 24. Der Rückgang der Preise wird durch ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage bedingt, wobei die Unterschiede je nach Region erheblich sind. Sinkende Fertilitätsraten und eine alternde Bevölkerung dämpfen die Nachfrage. Gleichzeitig wird von einem Wanderungssaldo ausgegangen, der den Sterbefallüberschuss in Deutschland ausgleichen könnte, wobei Metropolen durch Zuzug wachsen und periphere Regionen schrumpfen.
Regionale Unterschiede und zukünftige Prognosen
Nach aktuellen Prognosen von Postbank Wohnatlas 2025 wird für Eigentumswohnungen bis 2035 eine moderate reale Preissteigerung von etwa 0,4 Prozent jährlich erwartet. Dabei zeigen sich auch starke regionale Unterschiede: Starke Wertzuwächse werden im Süden sowie in Großraum Berlin, Rheinschiene und Rhein-Main-Region prognostiziert. Im Gegensatz dazu sind fallende Preise in Regionen wie Saarland, Nordhessen, Ruhrgebiet und Ostdeutschland zu erwarten. Die Notwendigkeit eines vergrößerten Baulandangebots in diesen angespannten Wohnungsmärkten wird zunehmend evident.
Ein zentraler Aspekt bleibt die Verfügbarkeit von Bauland. Aufgrund der Baulandknappheit und steigender Bodenpreise ist der Wohnungsmarkt stark angespannt. Die rückläufige Produktivität der Bauwirtschaft schlägt sich in höheren Neubaukosten nieder, die mittlerweile fast ein Drittel über dem Niveau von 2021 liegen. Eine schnelle Entlastung durch eine Lockerung der Baustandards wird nicht erwartet, da die Klimaziele im Gebäudebereich eine entscheidende Rolle spielen und eine Rückkehr zur alten Energiepolitik nicht geplant ist.
Baupreisindex und Baukostenindex
In diesem Kontext ist auch die Differenzierung zwischen Baupreisindex und Baukostenindex wichtig. Oft werden diese Begriffe fälschlicherweise vertauscht. Das Statistische Bundesamt weist darauf hin, dass bei Anfragen nach dem „Baukostenindex“ häufig der Baupreisindex gemeint ist. Letzterer reflektiert die Erzeuger-Verkaufspreise für das Baugewerbe und zeigt die Einkaufspreise der Käufer und Bauherrschaften. Im Gegensatz dazu dokumentiert der Baukostenindex die Entwicklung der Preise ohne Umsatzsteuer für Produktionsfaktoren beim Neubau von Wohngebäuden, zu denen Arbeit und Material gehören.
Insgesamt bleiben die Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt komplex, insbesondere angesichts der notwendigen Wohnungsbauförderung. Maßnahmen, die im Koalitionsvertrag geplant sind, könnten bestehende Ungleichgewichte verstärken. Der Blick auf die langfristigen Wertsteigerungspotentiale im Umland großer Städte zeigt ferner, dass periphere Lagen voraussichtlich an Wert verlieren werden.
Für weitere Informationen zu den Entwicklungen der Immobilienpreise in Deutschland lesen Sie die detaillierte Analyse auf Junge Freiheit und die Erläuterungen zum Baupreisindex auf Destatis.
