Am 3. Juni 2025 schlägt das Finanzministerium zwei verschiedene Methoden zur Berechnung der Steuer auf Einkünfte aus Immobilienübertragungen vor. Diese Maßnahmen sind Teil eines umfassenden Ansatzes zur Anpassung der Steuergesetzgebung im Immobiliensektor und stehen im Kontext der aktuellen Wohnungsknappheit und der stetigen Entwicklung des Immobilienmarktes.
Die erste vorgeschlagene Methode sieht einen Steuersatz von 20 % auf das zu versteuernde Einkommen vor. Dieser entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Gesamtkosten der Immobilie. Alternativ wird eine zweite Methode angeboten, die 2 % des Übertragungspreises umfasst, falls der Kaufpreis und die Kosten nicht ermittelt werden können. Der Rahmen dieser Vorschläge wird durch das Bodengesetz von 2024 ergänzt, das besagt, dass das zu versteuernde Einkommen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten auf dem Preis basieren soll, der in der Preisliste angegeben ist. Ziel dieser Regelungen ist es, Anreize zu schaffen, den tatsächlichen Transaktionspreis im Vertrag anzugeben.
Regelungen und Bedenken
Bemerkenswert ist, dass diese Regelungen ausschließlich für Landnutzungsrechte gelten; Verkäufer von Häusern und Grundstücken dürfen weiterhin ungenaue Preise angeben. Das angestrebte System der gewinnbasierten Besteuerung soll als gerechter angesehen werden, da es den Steuerdruck bei Verlustverkäufen verringert. Zudem steht die Einführung progressiver Steuersätze im Raum, die abhängig von der Besitzdauer der Immobilien ist und damit Spekulationen eindämmen sowie eine nachhaltige Marktentwicklung fördern soll.
Allerdings gibt es öffentliche Bedenken hinsichtlich der Durchführbarkeit dieser gewinnbasierten Steuer. Schwierigkeiten bei der Kostenermittlung, die Anfälligkeit für Betrug und die Handhabung sind wesentliche Punkte, die zur Ablehnung dieser Steuerführung führten. Der bisherige Steuersatz von 25 % auf Gewinne aus Immobilienübertragungen wurde 2015 als unwirksam erachtet und abgeschafft. Gegenwärtig wird die Steuer einheitlich als 2 % des Übertragungspreises erhoben.
Rechtsprechung zur Gewinnbesteuerung
Im Kontext der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen ist der § 23 EStG besonders relevant. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat wiederholt Auslegungsfragen zu diesem Paragraphen behandelt, was zu einer Klärung des Anwendungsbereichs geführt hat. Demnach bedeutet die Anschaffung eines Grundstücks den entgeltlichen Erwerb als Eigentümer von einem Dritten. Bei unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Anschaffung wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers angerechnet.
Darüber hinaus ist es wichtig zu beachten, dass private Veräußerungsgeschäfte vorliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen, die innerhalb dieses Zeitraums errichtet oder erweitert wurden, sind ebenfalls einzubeziehen. In jüngeren BFH-Urteilen wurde zudem klargestellt, dass eine Enteignung keinen Veräußervorgang darstellt, da er ohne Einfluss des Steuerpflichtigen erfolgt und die Ablösung eines Nießbrauchrechts nicht als Veräußerung im Sinne des § 23 EStG gewertet wird.
Die Entwicklung der steuerlichen Regulierungen im Immobilienbereich zeigt die Bemühungen der Regierung, sowohl Transparenz zu schaffen als auch eine nachhaltige Marktstrategie zu entwickeln. Dabei ist sowohl die Meinung der Öffentlichkeit als auch die Auslegung geltenden Rechts entscheidend, um die angestrebten Ziele zu erreichen.
Weitere Informationen zum Thema sind bei Vietnam.vn und Haufe.de verfügbar.
