Die seit dem 1. Juni 2025 in Kraft getretene Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) bringt wesentliche Anpassungen in der Besteuerung von Immobilienübertragungen mit sich. Diese Reform, die auf die Reduzierung von Steuerverlusten abzielt, betrifft in erster Linie die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften, die Immobilien besitzen. Laut report.at erhöht sich die Grunderwerbsteuer bei solchen Share Deals erheblich.
Eine der zentralen Anpassungen umfasst die Senkung der Share-Deal-Grenze von 95 % auf 75 %. Dies bedeutet, dass die Übertragung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft innerhalb von sieben Jahren steuerpflichtig ist. Zudem wird die Mehrjahresbetrachtung bei Anteilsübertragungen nun auch auf Kapitalgesellschaften angewendet. Bereits eine Übertragung von 74 % der Anteile an einem Käufer und 26 % an einen zweiten Käufer löst somit ebenfalls die GrESt aus.
Änderungen bei der Besteuerung
Die neue Regelung führt auch eine grundlegende Definition ein: Der Begriff „Immobiliengesellschaft“ wird neu definiert als Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht oder deren Einkünfte vorwiegend aus Verkauf, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien stammen. Für diese Immobiliengesellschaften gelten höhere Steuersätze – 3,5 % anstelle von 0,5 % – sowie eine abweichende Bemessungsgrundlage, die auf dem gemeinen Wert und nicht mehr auf dem Grundstückswert basiert. Diese Entwicklungen, die auf die Initiative der Bundesländer zurückgehen, zielen darauf ab, eine effektive Besteuerung zu gewährleisten und Steuervermeidung durch Share Deals entgegenzuwirken, wie juhn.com erläutert.
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Gesetzesänderung ist die Ausnahme von Anteilsübertragungen innerhalb des engeren Familienkreises. An diesen Transaktionen ändert sich hinsichtlich der Grunderwerbsteuer nichts. So können etwa Umgründungen oder Anteilsübertragungen von Gesellschaften, die nicht als Immobiliengesellschaften gelten, weiterhin vom günstigen Steuersatz von 0,5 % profitieren, wobei der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage zugrunde gelegt wird.
Folgen für Investoren und Unternehmen
Die Reform hat das Potenzial, erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienmärkte zu haben. Vor der Gesetzesänderung war es möglich, bis zu 94,9 % einer Beteiligung steuerfrei zu erwerben; die neuen Regelungen schneiden diese Möglichkeit nun ab. Zudem wurde die Frist für den steuerfreien Erwerb der letzten 10,1 % bei Personengesellschaften von fünf auf zehn Jahre verlängert. Welche konkreten Auswirkungen diese Veränderungen auf die Investitionsstrategien von Unternehmen und Investoren haben werden, bleibt abzuwarten. Allerdings zeigt sich bereits jetzt, dass die Spielräume für steuerliche Optimierungen im Bereich der Immobilienübertragungen erheblich eingeschränkt wurden.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die aktuelle Regelung in Bezug auf die Grunderwerbsteuer eine deutliche Verschärfung darstellt, die nicht nur für Unternehmen, sondern auch für private Investoren weitreichende Konsequenzen mit sich bringen könnte.
