Die Vermietung von Immobilien an Familienmitglieder oder nahestehende Personen erfordert eine sorgfältige Gestaltung des Mietverhältnisses, um steuerliche Vorteile optimal nutzen zu können. Besonders wichtig ist der Aspekt der „fremdüblichen“ Mietverträge, die eingehalten werden müssen, damit das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten anerkennt. Wenn der Mietpreis zu niedrig ist, können die Steuerpflichtigen die vollen Werbungskosten nicht abziehen, wie Ecovis berichtet.
Um das Mietverhältnis steuerlich anerkennen zu lassen, müssen die Mietzahlungen tatsächlich erfolgen und regelmäßig dokumentiert werden. Steuerpflichtige können Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen, was die Steuerlast erheblich verringert. Zu den abziehbaren Werbungskosten zählen Abschreibungen, Modernisierungsmaßnahmen, Reparatur- und Reinigungskosten sowie Kreditzinsen. Für die Berechnung der Werbungskosten kommen jedoch spezifische Bedingungen ins Spiel.
Der Einfluss der ortsüblichen Miete
Die Höhe der Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, um volle Werbungskostenabzüge zu ermöglichen. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, um den vollen Abzug geltend zu machen. Sollte diese Prognose negativ ausfallen, ist nur ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich. Bei einer Miete, die unter 50 % der ortsüblichen Miete liegt, dürfen nur anteilige Werbungskosten abgezogen werden, und eine Totalüberschussprognose ist nicht möglich.
Die ortsübliche Miete wird anhand des örtlichen Mietspiegels oder durch Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermittelt. Besondere Beachtung finden dabei auch die umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Wasserversorgung und Heizkosten. In strukturschwachen Gegenden kann die Höhe dieser kostenrelevante Informationen weiter verkomplizieren.
Besonderheiten bei der Vermietung an Angehörige
Die rechtliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen hängt von der bürgerlich-rechtlichen Wirksamkeit ab. Um steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen zu können, müssen diese Verträge so gestaltet sein, wie es zwischen Fremden üblich wäre. Eine verbilligte Vermietung wird nicht in den Fremdvergleich einbezogen und ist entscheidend für die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht , so Haufe.
Insbesondere gilt hier die Regelung nach § 21 Abs. 2 EStG, die die teilentgeltliche Überlassung von Wohnraum regelt. Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 sind spezielle Aufteilungen zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Teilen erforderlich, je nachdem, ob die Miete unter 50 % oder zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt. Beispielhaft kann man den Fall eines Steuerpflichtigen A betrachten, der 2024 eine Wohnung an seine Schwester vermietet: Mit einer Kaltmiete von 300 EUR sowie zusätzlichen 100 EUR Umlagen und einer ortsüblichen Miete von 850 EUR ist die zu zahlende Warmmiete von 400 EUR nur 38,10 % der ortsüblichen Warmmiete von 1050 EUR. Daher ist in diesem konkreten Fall eine Aufteilung der Werbungskosten erforderlich, die nur zu 38,10 % abziehbar sind.
