Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat eine bedeutende Entscheidung getroffen, die sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte. Welt berichtet, dass die BaFin es Banken erlaubt, günstigere Immobilienkredite zu vergeben. Dies geschieht im Kontext einer Normalisierung des deutschen Immobilienmarktes, wo die Preise nach einem vorherigen Rückgang wieder steigen. Mit der Entscheidung der BaFin wird der Risikoaufschlag für Kredite von 2% auf 1% gesenkt, was die erste Lockerung der Risikoprämie seit fast drei Jahren darstellt.
Die Banken erhalten durch diese Maßnahme mehr Flexibilität bei der Kreditvergabe, was insbesondere den Verhandlungsspielraum für Kreditnehmer erhöht. Jens Tolckmitt, Geschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP), erläutert, dass die Reduzierung des Eigenkapitalpuffers die Kreditvergabe erleichtert. Allerdings bleibt unklar, ob diese Maßnahmen ausreichen, um den steigenden Bedarf an Wohnraum in Deutschland zu decken. Schätzungen zufolge fehlen jährlich über 300.000 neue Wohnungen, wie der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) kritisiert.
Reaktionen der Verbände und künftige Herausforderungen
Die Entscheidung der BaFin stößt auf gemischte Reaktionen. Während die Lockerung als Schritt in die richtige Richtung angesehen wird, kritisieren verschiedene Verbände, dass das Urteil nicht weit genug gehe. Sie fordern umfassendere Änderungen beim Risikopuffer, einschließlich einer möglichen Abschaffung. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass die BaFin die vollständige Rücknahme der Regelung ausschließt und auf erhöhte Unsicherheiten verweist.
Die aktuellen Entwicklungen sind Teil einer größeren Problemstellung auf dem Immobilienmarkt. Laut BaFin haben sich die Immobilienmärkte seit Ende 2022 grundlegend gewandelt. Die Kreditvergabe ist ins Stocken geraten, und der Wert der Kreditsicherheiten steht zunehmend unter Druck. Die Qualität der Kredite, insbesondere im Gewerbeimmobilienmarkt, verschlechtert sich, was die Institute vor neue Herausforderungen stellt.
Marktentwicklungen und Prognosen
In den letzten Monaten sind die Preise für gewerbliche Immobilien, insbesondere für Büroimmobilien, spürbar gesunken. Im dritten Quartal 2023 fielen die Preise für Büroimmobilien um 10,6%, während gewerbliche Wohnimmobilien um 6,8% billigeren wurden. Der Preisverfall bei Einzelhandelsobjekten hält an, mit Wertkorrekturen von durchschnittlich 20% seit Ende 2019. Die Transaktionsvolumina im gewerblichen Immobilienbereich lagen im dritten Quartal 2023 rund 60% unter dem langjährigen Durchschnitt.
Gleichzeitig wächst die Sorge um die Liquidität der Marktakteure. Banken haben ihre Kreditvergabestandards verschärft, und die Kreditqualität hat sich merklich verschlechtert. Die Neukreditvergabe liegt von Januar bis September 2023 43% niedriger als im Vorjahr. Insbesondere Projektentwickler leiden unter hohen Finanzierungs- und Baukosten; mehrere meldeten 2023 Insolvenzen an.
Die Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt sind vielfältig. Ungünstige Finanzierungsbedingungen, ein wirtschaftlicher Abschwung, hohe Inflation und verändertes Konsumverhalten belasten sowohl Angebot als auch Nachfrage. Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob die neuen Regelungen der BaFin tatsächlich zu einer Stabilisierung des Marktes beitragen können und ob sie die dringend benötigten Impulse für die Kreditvergabe bringen.
